事例詳細

夫：35歳、年収450万円。妻：32歳、年収200万円。予算4,500万円で中古マンション購入＋リノベーションを検討

今回ご紹介するDさん家族は中古マンション購入を検討中です。購入したうえでリノベーションし、雑誌に出てくるような素敵な住まいに憧れていらっしゃいます。漠然とした予算感はあるものの、実際に住宅ローンの返済について固定金利と変動金利の違いなどイメージできない部分があり、不安をなくしたいとのご要望です。

■ご家族構成
夫：35歳（年収450万円）
妻：32歳（年収200万円）
長女：2歳

■購入物件のご要望
中古マンション購入とリノベーション費用合わせて4,500万円
中古マンションの物件価格：3,500万円
購入諸費用：300万円
リノベーション費用：700万円

貯蓄：500万円
家賃：13.0万円／月
生活費：11.0万円／月
お小遣い：夫、妻ともに3万円／月

ライフプランはどんな想定にしますか？

現在Dさんご家族はお子さま１人の3人家族です。第２子出産を控えており、ライフプランはお子さま２人のケースで作成します。奥様は最初の10年間は時短勤務の想定とし年収100万円で試算します。その後はフルタイムとし、年収200万円で定年60歳まで働く想定です。お子さまは高校まで公立、大学は私立とした場合で１人あたり約1,300万円の教育費がかかる想定です。


また、お子さまの成長とともに生活費は増えることが想定されますから、学生のうちは少し多めに想定しておきましょう。老後の生活費は年金額の想定とのバランスを見て少し抑えた20万円/月でみておきます。もし余裕のある生活費で考えたい場合は、住宅購入の予算を抑える等の見直しが必要です。

では、実際にこのプランで固定金利と変動金利の返済シミュレーションをしてみましょう。まずは固定金利と変動金利、それ以外のバリエーションについてご案内します。

固定金利と変動金利とは？

予算を設定するにあたって、固定金利（ローン返済中金利が変わらない）と変動金利（一定期間ごとに金利が見直される）どちらを選ぶかは大きなポイントになります。

住宅ローンの選択肢は大きく分けて固定金利と変動金利の２つですが、細かく分けると10年固定金利といった当初一定期間は固定金利でその後は変動金利が適用されるもの、ミックスという固定金利と変動金利や35年固定金利と10年固定金利を組み合わせるようなものなど多種多様です。ここでは分かりやすく返済期間の全てを固定金利とした場合と変動金利とした場合でDさん家族の資金計画を検証します。

固定金利の場合でシミュレーション

35年返済の固定金利とした場合のシミュレーショングラフが下記になります。Dさん家族の場合、予算4,500万円のうち、300万円を自己資金から支払い残りの4,200万円を借入れするプランで検討します。

【グラフ①】年度別収支：予算4,500万円、固定金利の場合

【グラフ②】金融資産残高：予算4,500万円、固定金利の場合

上のグラフ①は年度別の収支を表したもので、横軸は年齢を表し縦軸は収支の各金額を表します。また、赤い折れ線が収入、色別の棒グラフが支出になります。色の内訳は大きくオレンジは生活費、その下のベージュ・茶色が税金・社会保険料、青が住宅ローン、緑が教育資金、ピンクが車の買い替えや旅行・リフォーム費用などの支出になります。
下のグラフ②は金融資産残高を表し、横軸は同じく年齢、縦軸は金融資産残高の合計を表します。つまり、0を下回ると赤字つまり資金ショートを起してしまいます。

今回、金利は1.3%にてシミュレーションしています。住宅ローンの返済額は約12.4万円/月になります。その他にマンションの場合、管理費・修繕積立金が約3万円/月と設定します。また、固定資産税の支払いもありますから、月換算にした場合は現在の家賃13.0万円/に比べ3.8万円/月ほど支出が増えます。

シミュレーション結果を見ると老後は貯蓄をやや取り崩すことになっていますが、収支が大きく崩れてはいませんね。固定金利のメリットは返済額の見通しがつくため、ライフプランを立てやすいことです。安心して長期的なライフプランを検討する場合には固定金利がおすすめです。

変動金利の場合でシミュレーション

変動金利の場合、銀行等によって金利は半年ごと、返済額は5年ごとに見直されるのが一般的です。そのため、シミュレーションでは金利上昇が起きた場合のリスクを見込んでおかなければなりません。
今回は5年ごとに金利が0.5%上昇すると仮定してシミュレーションしました。5年間で0.5%というのは、現状を考えると厳しめの想定です。しかし、急激なインフレが起きた場合などはこれを超えるリスクもあることを理解しておかなければなりませんね。

年度別収支：予算4,500万円、変動金利の場合

金融資産残高：予算4,500万円、変動金利の場合

グラフの形状としては固定金利と比べて大きな違いはないと言えます。ただし、老後の金融資産残高を見ると変動金利の場合は余裕がありますね。Dさん家族の場合、住宅ローンの返済期間を35年としていますので完済が70歳になります。定年後も住宅ローンの返済があることがポイントとなり、定年を迎える前にいかにこの残債を減らせるかが重要です。

Dさん家族の場合は想定した金利上昇の範囲であったり、あるいは金利上昇した場合でも、繰上返済で元金を減らし、月々の返済額を少なく抑えるなどの対抗策を打てる状況がみこめれば、変動金利も検討できそうです。ただし、実際は金利がどう変動していくか分かりませんから、上昇リスクが不安であれば固定金利を選ぶことも選択肢のひとつですね。

また、お子さまの教育費のピークである約20年後を過ぎたら、繰り上げ返済を検討するのもひとつの方法です。それによって老後の生活の見通しがつきやすくなると思いますよ。

シミュレーションを実施し、Dさん家族は固定金利と変動金利それぞれの場合の返済計画や金額の推移について具体的なイメージができたとおっしゃっています。変動金利の場合も、より厳しい金利上昇を見込んでのシミュレーションや、定年を迎えた時に一括繰り上げ返済をする、といったバリエーションも想定しておくとよりライフプランの見通しが立てやすくなります。

住まいと暮らしのコンシェルジュでは提携するファイナンシャルプランナーと共に資金計画のシミュレーション（ライフ・プランニング）を実施しております。中立な立場のコンシェルジュと一緒に「無理のない予算」を見つけませんか。