【まとめ】2021年4月　人気コラムTOP５

都心にお住まいのA様。お子様が生まれるのをきっかけに、保育園に入りやすい地域でお住まいを探したいと、すでに、何社か不動産仲介会社さんと物件を見られている状況でコンシェルジュへご相談にいらっしゃいました。
新築マンションはご自分たちにとっては価格が高すぎる、と感じているので、中古マンションを購入して、自分たちの好きなようにリフォームをしたい…というご希望でした。
実際にどのように検討を進めたのか、ご紹介いたします。

●物件探しからお手伝い
「不動産仲介会社より、何件か物件を紹介してもらっているが、なかなかいい物件がない。価格も高いような気がする。」というお話があり、より詳しくお伺いすると、実現されたいお住まいのイメージがはっきりとおありでした。
まずはその理想のお住まいへのリフォームが実現可能な物件選びをしていくことをお勧めいたしました。

●不動産仲介会社ではなく、リフォーム会社をご紹介
コンシェルジュでは、中古の物件選びから一緒にご相談でき、不動産仲介までしてくださるリフォーム会社とも提携しております。
一般的な不動産仲介会社ではなく、そのようなリフォーム会社を何社かご紹介させていただき、まずは担当者とのご面談をお勧めいたしました。
リフォーム会社や、そこに属している担当者の方にも、得意・不得意があり、相性なども重要な要素になってきます。
また、今回はご入居のご希望時期も決まっていらっしゃいましたので、スケジュール管理も大事な要素の一つでした。物件を購入して、ご希望の時期に工事が可能か、会社によって状況が異なりますので、注意が必要です。
その後、リフォーム会社からも何件か物件のご紹介を受け、選び方のポイントなども教えていただきながら、物件探しを進めていきました。

●購入物件が決定
購入を決めた物件は、お客様が以前よりお願いをしていた不動産仲介会社を通じて、ご紹介された物件でした。リフォーム会社からも幅広く情報を集めたことで、物件を選ぶポイントが明確になり、安心して購入を決めることができた、とおっしゃっていました。

●リフォーム会社の検討
最終的に、リフォーム会社は3社ご検討いただき、それぞれ実際に現地調査を行い、プランのご提案、お見積りのご提示をしていただきました。
各社、趣向を凝らしたご提案をしてくださり、これからお子様が生まれる子育て世代が暮らしやすいような、いろいろなアイデアが出てきました。
ご主人様、奥様、それぞれのお考えが、なかなかまとまらない時も、コンシェルジュが間に入り、ご希望を整理するお手伝いをさせていただきました。

最初にご相談をいただいてから、5か月ほどかかりましたが、ご主人様、奥様、それぞれがご納得のいくご計画ができ、リフォーム会社を決めることができました。

住まいと暮らしのコンシェルジュでは、お住まい選びの方針を決める最初の段階から、お手伝いをしております。ご相談頂く方のご希望内容や状況により、適した進め方は違ってくるものです。お困りの際はぜひご相談ください。

未曾有の状況となり、仕事をする環境が大きく変わった方も多いのではないでしょうか。コンシェルジュでも在宅ワークを実施している時期があり、オンライン会議の際には背景を変えて雰囲気を楽しんでいるスタッフも多数おりました。
その反面、やはり「背景が気になる」と画面を向ける位置に気を使う事にストレスを感じているスタッフもいたようです。

また、会話をするのに家族に気を遣わなくてはいけないからと、オンライン会議や通話の時にはトイレにこもっていたという話しも聞きました。
今後は、そのような状況が多くなり、多かれ少なかれストレスも増えそうですね。

そんな中、二子玉川ライズS.C.店の店頭ではワークスペースのご案内をしております。パターンは3つ。

【オープン型】リビングなど今ある空間を活かしてワークスペースを作ります。
★メリット：家族の存在を感じながら仕事ができるので、小さいお子様がいるご家族には安心して仕事ができる環境が作れます。
★デメリット：オープンなので、電話やオンライン会議の声が家族に筒抜け、気にしながら会話をしなくてはいけないという事です。他、作業に集中しにくいという声もあります。

【クローズ型】一角に個室を設けます。
★メリット：仕事に集中できます。まさに書斎です。
★デメリット：完全に空間を分断しますので、家族の様子や雰囲気が感じられない。実際に工事されたお客様からは、せっかく家にいるのに孤立感があり、寂しい。というご感想もありました。

【置き型】家具の様に、ワークスペースになる箱を部屋の一角に置きます。
★メリット：工事が簡単な事。家具職人が作るのである程度のカスタムも可能です。
★デメリット：ドアを付けるかどうか、形をどうするか、など選択肢がありますが、完全なオープンでもクローズでもない、どっちつかずのスペースになる事。

なんとなくイメージできましたでしょうか。
ワークスペースと言っても、お子様の学習スペースとしてもご活用いただけますし、奥様の家事スペースにもなります。ご家族の形に合わせて素敵な空間を作ってみませんか？

今のお住まいでスペースが足りているか？設置場所はご要望に適うか？など工事するには現地調査が必要になります。
コンシェルジュにご相談いただきましたら、工事可能なリフォーム会社をご紹介いたします。
見積もりはご希望に応じて複数社で比較できるように手配します、各社の担当者のお話を聞いていただき比較されるとより良いプランになると思います。
是非、工事ご検討の際にはコンシェルジュへご予約ください。お待ちしております。

2020年も残すところあと1か月と少し、新型コロナウイルスの感染拡大によりいつもとは違った不安な１年になってしまいましたね。
さて、コンシェルジュにお寄せいただくご相談の中で、そんなコロナ禍の影響を受けてここ最近増えているものがあります。それは「ここ最近の不動産の状況はどうなっているの？」というご質問です。
全国的に不動産価格が暴落してしまっているのではないか、在宅勤務が多くなって都市部の人気はなくなっていくの？不動産を購入したり売却したりするタイミングはコロナ禍が収まってからの方が良いの？など、みなさま気になりませんか。

今回は、東急線の中でご利用人数の多い「東横線」と「田園都市線」の二路線に絞って、2019年と2020年それぞれ1月から9月末までの不動産取引状況をご紹介します。なお、集計にあたっては、REINS Market Information（http://www.reins.or.jp/）等に記載の成約件数を抽出しております。

まず、東横線を３つのエリアに分けて検証します。１つ目は「渋谷駅－多摩川駅」の都内エリア、２つ目は「新丸子駅－日吉駅」の目黒線も利用可能な川崎市を中心とするエリア、３つ目は「綱島駅－横浜駅」の横浜市を中心とするエリアです。

■成約件数　月別比較（2019年・2020年／青は対前年比）東横線：渋谷駅－多摩川駅

■成約件数　月別比較（2019年・2020年／青は対前年比）東横線：新丸子駅－日吉駅

■成約件数　月別比較（2019年・2020年／青は対前年比）東横線：綱島駅－横浜駅

３つのエリアを比較すると、大きくはまず３つのエリアとも緊急事態宣言下にあった４月・５月は前年を大幅に下回る取引件数であったことが分かります。傾向としては、徐々に感染拡大の傾向がみられ、外出自粛となりつつあった２月・3月あたりから落ち込み始め、特に4月は半数以下のエリアもあります。しかし、5月に入ると回復傾向にあり、直近3か月、7月以降は2019年の取引件数に並ぶか超える数の登録があります。

３つのエリアの中で特徴があるのは「新丸子駅－日吉駅」エリアです。このエリアには武蔵小杉駅が含まれており、このエリアは2019年10月の台風19号による甚大な被害が発生したため、その影響を受けています。そのため、１月から３月の間も2019年を下回る取引件数になっていることが読み取れます。ですが、直近の2020年9月は台風被害を受ける前の2019年9月に並ぶ取引件数となっていますので、徐々に取引も回復傾向にあると言えそうですね。

撮影／新建築社（2013年撮影）


東横線の取引件数傾向としては、コロナ禍の影響を受けた時期はあったものの、直近の動きとしては2019年に並びつつある、または2019年を超える取引が行われていることが数字に表れています。

実際にコンシェルジュにご相談いただく件数の傾向としても、４月・５月は実店舗だけは休業しておりましたが、その時期でもメール等ご来店以外の方法でご相談を多くお寄せいただき、５月のGW明け頃からは「在宅時間が増えて、今のうちに家のことをじっくり考えたい」という方も多くいらっしゃいました。店舗での営業を再開した6月以降は多くのお客様にご来店いただいております。
もちろん、外出を控える方も多くいらっしゃいますから、私どもコンシェルジュも店舗以外でもご相談いただけるメールやチャット、電話といった方法をご用意しております。

こちらのツールからのご相談も6月以降大変増えてきており、みなさまがより気軽に身近にご相談いただけるようなサービスを今後もご提供できればと考えております。

次回は後編として、田園都市線を取り上げます。ぜひご覧ください。

コンシェルジュではお住み替えのご相談も多くいただいており、その中で時々、建物や塀の一部が敷地をはみ出してしまっている、いわゆる越境問題の解決が必要になることがあります。

A様がご自宅を売却されるにあたり、土地の仮測量を行い境界等を確認したところ、隣家が設置したブロック塀が、ご自宅の敷地に塀の幅分ほど入ってきていることが分かりました。

こうした状況で自宅を売却しようとする場合には、将来お隣のお宅の建て替えの時にこの塀を撤去するというような「覚書」を交わして対応することがよくあります。
ご近所関係がとても円満だったこともあり、A様が直接お隣に相談にいったところ、快く覚書を交わすことをご了承いただけて、スムーズに売却のお話が進みました。

この時は、買主側に覚書対応でのご契約をご納得いただけたことも幸いでした。越境の程度がわずかで、買主が希望する建物を建てるのに支障がなかったというのもあるでしょう。
もし大幅な越境があると、いざ買主が建物を建てようとした際に、建ぺい率等の問題で買主が望む大きさや設計での新築が難しくなることも考えられます。その場合は、売却価格を調整したり、場合により越境している部分の土地を隣家と売買したり、他の解決方法を探っていくことになります。

仮測量等で越境が分かった際には、まずは売却をお任せしている不動産仲介会社の担当とよく話し合い、隣家と「いつ」「誰が」相談に行くのがよいか、どんな覚書をかわしたらよいか、そして買主にはどのように説明していくかなど、確認しながら進めていきましょう。

また別のケースでは、隣家から覚書を交わすことを拒まれて、ご自宅売却に苦労されたこともあります。B様のお住み替えの相談でご自宅査定にお伺いした際、不動産仲介会社の担当者が、隣家の軒の一部が越境してきていることに気づきました。

B様ご自身は、越境されていることは以前から認識されていたそうですが、今の生活上は何も支障が無いため、売却の際に問題になるとは全く思っていらっしゃいませんでした。そこで仲介担当からお客様に、売却にあたっては買主に越境の事実を説明する必要があることをご説明し、ちょうど購入検討者が出てきたタイミングでしたので、隣家に覚書のご相談が出来そうか、現在のお付き合い状況をお伺いしたのです。

この時点では、B様には隣家との間に特に思い当たるトラブルはなく、でも普段殆どお付き合いもしておらず疎遠になっている…というお話でした。そこでB様と仲介担当で相談し、改めて隣家にお住み替えのご挨拶と覚書のお願いに伺うことになりました。覚書の内容案は、「将来の隣家の建替えの際に、新たな建築物は自己の敷地内に収まるようにする…」というものです。

ここで、B様が思ってもみなかった事態が起こりました。
隣家から、何年か前のご近所同士のお付き合いの中で納得いかないことがあった為、この覚書にはサインしないといわれてしまったのです。B様や仲介担当が何度お願いに行っても、良いお返事はいただけませんでした。

既にB様はご自身で住み替え先の物件を契約済でした。
自宅の売却資金を新居の購入費用に充てる予定だった為、ご自宅の売却期限もじわじわと迫ってきます。

そこで、購入検討者の方に隣家と覚書締結が出来ていないことをお伝えし、この状態でもご契約いただけるかご相談してみることになりました。越境した状態でも希望の建物が建つかなどを検討したうえで、最終的には覚書なしで、しかし価格を減額してのご売却、お住み替えとなりました。

もし越境に気づかないまま契約・お引渡しとなると、売主であるB様の契約不適合責任を問われる可能性もあります。そうならないためにもコンシェルジュとご一緒に、信頼できる不動産会社を選びましょう。

次回【後編】では、また違うケースをご紹介いたします。

シリーズでご紹介している「実例紹介　人生の三大支出と資金計画」、第３回目は共働きのCさんご家族をご紹介いたします。

今回ご紹介するCさん家族はマイホームを購入するか賃貸のままか迷っているというお悩みです。現在社宅にお住まいで家賃補助があり、実負担は7万円/月。マイホームを購入すると家賃補助がなくなり、例えば6,000万円の物件を購入した場合は住宅ローンの返済額として、確実に今よりも負担額が上がってしまいます。購入した場合の負担額が上がることへの不安があり、家賃補助のある間は賃貸のままとした方が良いのか、それとも早めに購入すべきかと決断のタイミングに迷っています。

■ご家族構成
夫：32歳（年収600万円）
妻：30歳（年収180万円）

■購入物件のご要望
6,000万円の新築マンション

貯蓄：500万円
家賃：7.0万円／月
生活費：15.0万円／月
お小遣い：夫、妻ともに3万円／月

まずご家族構成ですが、現在3歳のお子さまが１人です。このまま3人家族かもしれないし、もう１人増える可能性もありそうです。そのため、ここでは2年後にもう1人増える想定でシミュレーションしてみましょう。お子さまは高校まで公立、大学は私立の想定で、教育資金として1人あたり約1,200万円かかります。奥様の働き方として、お子さまが小学生までは年収180万円、中学生になるとフルタイムで年収300万円からのスタートで定年まで働く想定です。

年度別収支：物件価格6,000万円の場合

金融資産残高：物件価格6,000万円の場合

上のグラフは年度別の収支を表したもので、横軸は年齢を表し縦軸は収支の各金額を表します。また、赤い折れ線が収入、色別の棒グラフが支出になります。色の内訳は大きくオレンジは生活費、その下のベージュ・茶色が税金・社会保険料、青が住宅ローン、緑が教育資金、ピンクが車の買い替えや旅行・リフォーム費用などの支出になります。
下のグラフは金融資産残高を表し、横軸は同じく年齢、縦軸は金融資産残高の合計を表します。つまり、0を下回ると赤字つまり資金ショートを起してしまいます。

シミュレーションをしたところ、予算6,000万円の想定で収支問題なさそうと分かりました。現在家賃補助があり、相場よりも住宅に関わる負担を抑えられている分、貯蓄ができる環境です。このまま賃貸に住み、貯蓄のできる環境をキープしていくことも有効な手段です。注意点としては、住宅ローンの返済期間を最長の35年とすると、完済年齢は67歳になりますね。Cさんは65歳が定年ですので定年後に住宅ローンが残る計算になります。もし購入時期を3年後、5年後とすると完済年齢が遅れます。その場合でもCさん家族の場合は繰り上げ返済が可能な収支計算ですから、定年を迎える前に完済してしまった方が安心かもしれませんね。
また、すぐに購入しても収支問題ないと検証できましたので、購入するタイミングは「気に入った物件があったらそのタイミング」で良いのではないでしょうか。あまり先延ばしにはせず、家賃補助があるうちに気に入る物件を見つけて購入する計画で考えてみるのはいかがでしょうか。

シミュレーションを実施し、Cさん家族は何をきっかけに購入を決断すれば良いのか頭の中がすっきりしたとおっしゃっています。購入のタイミングを迷う場合、資金計画のシミュレーションは１つの判断材料として有効ではないでしょうか。

住まいと暮らしのコンシェルジュでは提携するファイナンシャルプランナーと共に資金計画のシミュレーション（ライフ・プランニング）を実施しております。中立な立場のコンシェルジュと一緒に「無理のない予算」を見つけませんか。初回相談時に資金計画のシミュレーションをご希望の場合は「ライフ・プランニング希望」とお申し付けの上、来店ご希望日の日程候補をいくつかお知らせください。また定期的に「住まいの予算の決め方「個別」住宅資金相談会」を開催しております。こちらからもお申込みいただけます。（リンク先が表示されない場合、次回開催日は未定です。）