老後の住み替え、成功のコツは？高齢者向き住まい探しのポイント解説

本稿の概要
・老後の住み替えは、手順や資金のチェックなど、できるところから早めに始めたい。 ・老後の住まいの選択肢は、住み替えだけではない。リフォームや施設入所も検討したい。 ・老後の住まい選びは、大きな決断とさまざまな知識が必要。家族や専門家の意見が有用。

ご自身や親世代の老後の生活を考えたとき「今の住まいで快適に過ごせるだろうか？」と不安に感じる方が少なくありません。住み替えを思い立ったものの、資金計画や住まい選びでつまずく方もおられます。

老後の住まい選びは大きな決断であり、さまざまな知識を求められるため、戸惑って当然です。しかし、ひとつずつ順番に乗り越えていけば、きっと理想の住まいにたどり着けますよ。

本稿では、老後の住み替えを成功させるためのポイントや、失敗しない住まい選びのコツを分かりやすく解説します。リフォームや施設入所にも触れますので、ぜひ最後までご覧ください。

老後の住み替えを成功させるポイント

多くの方にとって《老後の住まい》は、暮らしだけでなく、人生をも左右する重要な要素でしょう。ですから、住み替えの決断には不安がつきものです。

まずは、そんな不安を解消し、後悔のない住み替えを実現するための《3つの準備》からご紹介しましょう。

しっかり準備しておきたい3つのこととは

老後の住み替えを成功させるためには、しっかりとした準備が必要です。

じつは、家探しをされる方には共通する不安要素があります。手順（何からすればいいか分からない）とお金（予算の立て方が分からない）ですね。

まずはこの不安を解消するために、以下の3つから準備を進めてみてください。きっと、モヤモヤした視界が開け、行動しやすくなりますよ。

• 住み替えの選択肢の絞り込み
• 住み替えのタイミングの見極め
• 詳細な予算・資金計画の立案

それぞれ、もう少し詳しく解説しましょう。

▼住み替えの選択肢の絞り込み

まず、あなたにとって《理想の住まい》とはどんなものかを考えてみましょう。「一戸建て・マンション」や「新築・中古」、「持ち家・賃貸住宅」など、さまざまな選択肢があります。

老後の住まい選びでは、自分の健康や生活スタイル、現在のお住まいの状態を考慮して絞り込むことが大切です。たとえば「バリアフリーを重視して、階段がなくワンフロアで生活できるマンションを買う」といった感じです。

理想の住まいが決まれば、ご予算を決めやすくなりますよ。住まいの種類ごとの特徴は、のちほど詳述します。

▼住み替えのタイミングの見極め

次に、住み替えのタイミングを見極めることが重要です。大まかでも期日が決まっていないと、なかなか重い腰が上がらないですよね。

たとえば、子どもが独立したときや定年退職を機に新しい生活を始めるタイミング。あるいは大きなリフォームが必要になるときは、思い切って住み替えを検討するよい機会でしょう。

大まかな期日が決まったら、そこから逆算して1～2年程度前から動き始められるといいですね。焦らず、余裕を持って取り組めますよ。

▼詳細な予算・資金計画の立案

最後に、最も重要と言っても過言ではない作業をしましょう。詳細な予算・資金計画です。

• 資金：貯蓄や退職金、自宅の売却益、融資など
• 予算：老後の住まいにいくらま使えるか

詳しくは後述しますが、資金から諸費用を引くと予算額を導き出せます。新居の購入時と自宅の売却時には、ともにさまざまな諸費用が発生しますので、早めに把握しておきましょう。

貯蓄や退職金、そして自宅の売却益を上手に活用しながら、無理のない範囲で新しい住まいを選びましょう。年齢を重ねると、住宅ローンの融資可能額は期待しづらくなります。

新居の内覧でチェックしておきたいポイント

いざ、住み替え先を探し始めたら、内覧を通じて品質や環境をしっかりチェックしておきたいところです。では、具体的にどこを見ればいいのでしょうか？

チェック項目を把握しておくと、決断の負担を減らせます。おもなチェックポイントをご紹介しましょう。

▼住宅性能

まず、住宅性能をしっかり確認しましょう。バリアフリー設計やセキュリティ対策が施された住まいは、年を重ねても安心して暮らせる基盤となります。

また、断熱性能が高ければ、快適な温度環境を維持しやすく、健康にもよい影響を与えるでしょう

▼周辺環境・利便性

周辺環境や利便性をチェックすることも、忘れないようにしましょう。たとえば近くに病院やスーパー、公共交通機関が揃っている場所は、高齢になったあとでも快適に生活しやすいでしょう。

車を手放す日が来たときに困らないように、徒歩圏内に必要な生活施設が揃っていると理想的ですよね。

▼家族との距離

家族との距離感も、考慮すべきポイントです。子ども世帯と近居することで、程よい距離を保ちながらも、困ったときにはすぐに助け合える関係を築けます。

同居を検討している場合は、プライバシーを確保しつつ、家族全員が快適に過ごせる住まいを選ぶことが大切です。二世帯住宅は、プラン次第では相続税対策にもなりますよ。

▼資産価値

忘れてはいけないのが、資産価値です。将来、自宅を売却して施設に入所する可能性も考慮して、資産価値の落ちにくい物件を選んでおきたいですね。

ちなみに近年、連続的に建築関連法規が改正されていて、省エネ性能を中心に既存不適格物件が増えています。建築時は適法でも、改正法の施行後は基準を満たせなくなる物件ですね。

所有する不動産が法改正によって既存不適格になると、資産価値が落ちるケースがあります。念のため、法改正にも注目しておきましょう。

失敗しない住まい選びのコツ

住み替えは、人生の大きな転換点です。どんな住まいを選ぶかで、その後の生活が大きく変わります。後悔しないように、慎重に選ぶ姿勢が大切です。

まずは、どんな選択肢があるのか把握しましょう。その中から、じっくりと《自分に合った住まい》を見つけましょう。

住まいの種類と特徴

では、おもな住まいの種類とその特徴をご紹介しましょう。

▼マンション

マンションは、安心して暮らせるセキュリティとバリアフリー性が魅力です。とりわけ高齢者には、心強いポイントでしょう。駅近物件が多く、買い物や通院などの利便性も高いです。

一方、戸建てに比べて間取りがコンパクトで、隣人の生活音が気になりやすいところは注意が必要です。また、ペット飼育やリフォームに制限があるマンションもあります。

共用部の清掃や修繕の手配を個人でしなくてよい分、毎月「管理費・修繕積立金」がかかるところもマンションの特徴と言えるでしょう。

▼一戸建て

一戸建ては、プライバシーや暮らしの自由度を保ちやすいところが魅力です。リバースモーゲージを利用しやすい点も、老後の資金計画において大きなメリットです。

庭があれば、ガーデニングや自然と触れ合う生活も送れます。駐車スペースも確保しやすいでしょう。

一方、防犯やバリアフリー対策は自分で考えなければなりません。また、修繕や改修も自分で手配する必要があります。

▼賃貸住宅

賃貸住宅は、初期費用を抑えられるうえ、住み替えの自由度が高いのがメリットです。老後のライフスタイルがまだ定まっていない場合や、複数の地域で生活してみたい人に適しているでしょう。

しかし、長期的に見ると住宅費の負担が大きくなりがちで、さらに高齢になると借りづらくなることもあります。ですから、将来の住まいに対する不安が残るかもしれません。

▼シニア向け住宅

シニア向け住宅は、バリアフリーや見守りサービスが充実しており、高齢者にとって安心できる住まいです。同年代の人々と交流しやすく、孤立しにくいのも大きな利点でしょう。

しかし、介護度が変わると、さらに転居が必要になる場合があります。また、物件数が限られているため、希望どおりの住まいを見つけるのは簡単ではありません。

シニア住宅も、さまざまな種類があり分かりにくいですよね。何から考えればよいか迷う方も、多いのではないでしょうか。コンシェルジュがご要望を伺って、ご希望に合うシニア施設をご紹介します。

住まい選びの注意点

住まい選びは、簡単にはやり直せないからこそ、慎重に進めるべきです。住む地域で迷っているなら、民泊などを利用して、その地域で短期間暮らしてみるのもひとつの方法です。

また、専門家や家族の意見を取り入れることで、新たな視点が加わり、より納得のいく選択ができるでしょう。後悔のない住まい選びのために、あらゆる選択肢を視野に入れて考えましょう。

住み替えのタイミングをコントロールするコツ

いつがベストなタイミングなんだろう？ ―― 住み替えを考えるとき、多くの方がこの疑問に直面します。じつは、タイミングを見誤ると後悔することになりかねません。

焦って決めると、あとで「もっと考えればよかった」と感じることも。《住み替えのタイミングをしっかりと見極め、安心して老後を迎えるためのコツ》をふたつお伝えしましょう。

1.住み替えのタイミングを見極める

住み替えのタイミングを見極めるには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。

家族構成や生活環境の変化、自宅の状態、そして将来のライフプランを総合的に考慮して最適なタイミングを見つけましょう。

参考まで、よくある《住み替えのタイミング》をご紹介します。

▼子どもの独立

子どもが家を巣立つ瞬間は、家族のライフステージが大きく変わるときです。このタイミングを逃さず、住まいを見直される方が少なくありません。

広すぎる家が負担になるなら、ダウンサイジングを考えてみてはどうでしょう。コンパクトで使い勝手のよい住まいに移ることで、生活がよりシンプルになるかもしれません。

▼定年退職

退職は、新たな人生のスタート地点になります。これまで通勤に縛られていた生活から解放され、住む場所の自由も手に入るでしょう。

自然豊かな田舎暮らしや、文化的な生活を楽しめる都市部への移住など、選択肢が広がります。退職時は、自分が本当に望む生活を見つけ、理想の住まいに移るチャンスです。

▼住宅の老朽化

家が古くなり、大規模なリフォームが必要になったときも、住み替えを検討するよいタイミングです。住み慣れた家もいいですが、新しい住まいに移ることで得られる快適さや安心感もあります。

老朽化した家は、さまざまな問題が発生しやすくなっています。リフォームで逐次復旧するよりも、新しい家で新しいスタートを切ることが、今後の生活を豊かにする場合もあるのです。

2.できることから着実に市進めていく

住み替えのタイミングは人それぞれですが、どんなケースでも大切なのが計画性です。無理のないペースで、できることから少しずつ準備を進めていくことが成功の鍵となります。

体力や判断力があるうちに行動を起こし、住み替えに備えることが理想です。たとえ物件が決まっていなくても、選択肢の絞り込みや予算の計画など、先に進められる準備があります。

こうした準備を着実に終わらせておけば、いざ住み替える時期が来たときに、スムーズに行動に移せるでしょう。計画的な準備が、理想の住まいを手に入れるための第一歩となります。

安心できる予算・資金計画の立て方

老後の住み替えを考えるとき、頭を悩ませるのが資金計画です。「無理のない計画が立てられるだろうか？」「老後の生活費を圧迫しないようにできるだろうか？」と不安に思うでしょう。

初めての経験となると、どのように進めてよいか分からないことも多いでしょう。―― 安心して老後を迎えるための具体的な予算・資金計画の立て方を紹介します。

予算・資金計画の具体的な手順

住み替えを成功させるためには、予算や資金計画をしっかりと立てることが欠かせません。

新居の購入予算を導き出す式を大まかに表わすと、以下のようになります。


ですから、次の手順（3ステップ）に沿って各項目の金額を明確にしていくことで、現実的で安心できる予算・資金計画をつくり上げられます。

1.資金を把握する

まず、住み替えに必要な資金をどのように準備するのか、そしていくら準備できるのかを確認しましょう。これは、計画全体を左右する重要なステップです。

一般的な資金源は以下のとおりです。これらをどのように組み合わせるかが、鍵になります。

• 住宅ローン
• 現在の家の売却益
• 退職金
• 金融資産

たとえば、住宅ローンは年齢や収入によって借入可能額が制限されるため、利用できない可能性もあります。そうなると、他の3つで調達できる資金が住み替え予算の上限となります。

また、老後の生活費も考慮に入れて、資金を使いすぎないように注意する必要があります。安心安全な予算・資金計画が、老後の生活を安定させる基盤となるでしょう。

住まいと暮らしのコンシェルジュでは、ファイナンシャルプランナーへの相談も承っております。ご興味がある方は、お気軽にお問い合わせください。

2.現在の家の売却価格と売却にかかる費用を把握する

今住んでいる家がいくらで売れるかは、住み替えの予算に大きく影響するでしょう。ですから、まずは不動産会社に査定を依頼して、現実的な売却価格を知っておくことが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、より相場に近い売却額を知ることができます。売却にかかる仲介手数料やその他の諸費用も、教えてもらえるでしょう。

東急株式会社「住まいと暮らしのコンシェルジュ」なら、ご自宅の査定をお手伝いすることも可能です。「わが家はいくらぐらいで売れるのだろう？」と気になる方は、お気軽にご相談ください。

3.新しい家の購入費用と購入にかかる諸費用を把握する

新しい家を購入する際には、住宅の購入費用だけでなく、諸費用も含めた総合的な資金計画が必要です。住宅の購入費用は調整可能ですが、諸費用は調整しづらいものが多いのです。

用意できる資金から住み替えに必要な諸費用を引くと、新居の購入予算を算出できます。ただし、老後の生活費や緊急時の手元資金を残しておく必要があります。

医療費や介護費などの増加リスクも考慮して、安定した生活を維持できるようにしましょう。将来のライフプランも視野に入れることで、長期的に安心できる住まいを選べます。

専門家のアドバイスを聞くことの大切さ

繰り返しになりますが、住み替えは人生における大きな決断です。もしも不安や疑問があるなら、信頼できる専門家に相談してみましょう。

不動産会社やファイナンシャルプランナーと協力することで、予算・資金計画をより安全で具体的なものにできます。その結果、安心感が増し、行動に移しやすくなるでしょう。

家族とのコミュニケーションも、欠かせません。家族の意見に耳を傾け、プランを具体化していくことで、老後の生活をより充実させられるでしょう。

以下の記事は、住み替えを専門家と一緒に進めた事例です。ご興味がある方は、あわせてご覧ください。

リフォームや施設入所はどう？住み替え以外の選択肢

老後の住まいについて考えるとき、住み替えだけが選択肢ではありません。

住み慣れた家で快適に暮らすためにリフォームを選ぶ、あるいは安心できる環境を求めて施設入所を考える、という選択もあります。

それぞれ異なるメリットとデメリットがありますので、比較して検討することが大切です。

リフォームのメリットとデメリット

リフォームは、住み慣れた家に留まりながら老後を過ごすための選択肢です。そのメリットとデメリットを理解してみましょう。

▼メリット

住み替えとの比較を念頭に置き、リフォームのメリットをあげてみましょう。

• 住み慣れた愛着のある家や地域で暮らせる
• 長年のご近所との付き合いを続けられる
• ニーズに合わせて、自分好みに改修できる
• かける費用をコントロールしやすい

まず、長年住み慣れた家や地域に留まることで、心の安定感を保ちながら暮らすことができます。たとえば、ご近所の人々との交流が続けられることは、大きな安心材料になるでしょう。

また、地域で築いてきた人間関係を維持できますので、孤独感を防ぐこともできます。長年の友人とのつながりを大切にしたいと考える人にとって、リフォームは有効な選択肢です。

さらに、リフォームすることによって、自分のライフスタイルや健康状態に合わせた改修ができます。大規模なリフォームでなくても、部分的な修繕だけで済ませることも可能です。

リフォームの範囲や内容を自分で決められますので、予算内で計画を進めやすいという点もリフォームの大きな魅力と言えるでしょう。

▼デメリット

一方、リフォームにはデメリットもあります。

• 家が広すぎると、年々維持管理が大変になる
• 建物の老朽化が進んでいると、修繕費がかさむ
• シニア向きの立地ではない場合、不便さを解消できない
• 大規模リフォームの場合、仮住まいが必要になる

まず、お子さまが独立されたあとの広い家は、掃除やメンテナンスが負担となる可能性があります。たとえば、高所の窓拭きやお庭の手入れなどは、年を重ねると難しく感じるかもしれません。

さらに、住宅自体が老朽化している場合、いずれ大規模な修繕とその費用が必要になるかもしれません。交通の便や買い物の利便性が悪い立地では、リフォームを実施しても不便さが残るでしょう。

とくに、公共交通機関が利用しづらい地域では、将来的な移動手段の確保が課題となります。ご自宅や周辺環境の状況次第では、リフォームより住み替えが有力な選択肢になります。

▼リフォームに向いている方

リフォームは、以下の方に向いています。

• 環境の変化にストレスを感じやすい方
• 住み慣れた家や地域で暮らし続けたい方
• ご近所とのつながりを維持しながら老後を過ごしたい方
• 自分のニーズに合わせて住まいを改修したい方
• バリアフリー化など部分的な工事で済ませたい方

上述の条件に多く当てはまる方は、住み替えと同時にリフォームも検討されてみてはいかがでしょうか？

老人ホーム・介護施設入所のメリットとデメリット

施設入所は、とくに介護が必要なシニアにとって安心できる選択肢であり、専門的なケアを受けながら生活することが可能です。しかし、集団生活には適応が必要で、慎重な検討が求められます。

▼メリット

住み替えとの比較を念頭に置き、施設入所のメリットをあげてみましょう。

• 24時間体制で介護スタッフが常駐している
• 家族の介護負担が大幅に軽減される
• 施設内での集団生活や活動が健康促進につながる
• 同年代の入居者と交流ができ、孤独感が和らぐ
• 食事や掃除などの日常生活のサポートを受けられる

施設には24時間体制で介護スタッフが常駐していますので、日常的に手厚いケアを受けられます。これは、健康状態が不安定な方にとっては大きな支えとなるでしょう。

専門スタッフに介護を担当してもらえると、ご家族の負担が大きく減ります。施設内で提供される活動に参加することで、心身の健康も維持しやすくなります。

また、同世代の入居者と交流を持ちやすく、孤独感を感じることなく過ごせます。施設内でできる新たな友人関係も、生活に充実をもたらすでしょう。

施設では、食事や掃除、洗濯などの日常生活のサポートが提供されます (※施設により内容は異なります)。ですから、自分の負担が軽減され、安心して生活を続けられる点も大きなメリットです。

▼デメリット

一方、施設入所にはデメリットもあります。

• 満室で希望どおりに入所できないことがある
• 入所費用や月々の利用料が高額になる場合がある
• 集団生活が苦手な人にはストレスになる可能性がある
• 施設側の事情で退去を求められる可能性もある

人気の施設や条件のよい施設は、満室で希望どおりに入所できないことがあるため、注意が必要です。高度なサービスを提供している施設は、費用も高額になる傾向があります。

また、他人との共同生活にストレスを感じやすい方にとっては、施設生活に負担を感じることがあるかもしれません。プライバシーが制限され、自由な生活ができなくなるのはストレスでしょう。

施設側の事情で退去を求められるケースもないとは言えず、長期的な計画を立てる際に考慮が必要です。

▼施設入所に向いている方

施設入所は、以下の方に向いています。

• 日常的に手厚い介護サービスが必要な方
• 認知症の進行など、専門的なケアを必要としている方
• ひとり暮らしで生活に不便を感じ、サポートを求めている方
• 将来の介護リスクに備えて安心できる環境を望んでいる方

上述の条件に多く当てはまる方は、住み替えと同時に施設入所も検討されてみてはいかがでしょうか？

まとめ：老後の住まい選びに迷ったらコンシェルジュに聞いてみよう

老後の住まい選びは、人生の大きな決断のひとつです。新しい住まいを選ぶときには、さまざまな条件を考慮しなければなりません。さまざまな知識も求められるでしょう。

その過程で、不安や迷いを感じることも多いでしょう。しかし、自分ひとりでこれらの判断や決断をするのは簡単ではありませんよね。

そんなときは、専門家に相談するのがおすすめです。老後の住まい選びに不安を感じているなら、ぜひ東急株式会社「住まいと暮らしのコンシェルジュ」にご相談ください。

私たちコンシェルジュなら、住み替え・リフォーム・シニア施設紹介、すべてワンストップでご相談いただけます。また、住まい選びだけでなく、ファイナンシャルプランナーへの相談もご案内できますので、お気軽にご相談ください。

私たちは、これまでに建築や不動産に関するたくさんの知識と経験を積んできました。その知識や経験を活用して、さまざまな専門家と一緒に、多角的に住まい選びのアドバイスをご提供しています。

あなたも、私たちコンシェルジュと一緒に《自分にぴったりの住まい》を見つけてみませんか？老後の住まい選びで迷っている方は、ぜひお気軽にご来店ください。