マンション買い替えで知っておきたい基礎知識！タイミングや注意点について解説

マンションの買い替えは、ベストなタイミングで実行したいと考える方も多いです。

この記事では、マンションの買い替えに適したタイミングはいつなのかを解説します。

住宅ローンが残っているマンションの売却方法、マンション買い替え時の注意点についても説明するので、ぜひ参考にしてください。

マンション買い替えのタイミング

まずは、一般的にマンションの買い替えを考える方が多いタイミングを3つ紹介します。

ライフスタイルに合わせて

マンション買い替えのタイミングは、ライフスタイルに合わせて検討する方が多いです。

前もって予測できることもありますが、そうでないこともあります。

例えば、結婚や出産に伴い、1LDKから3LDKのマンションに住み替えたり、子どもの成長に合わせて、学校の近くへの引越しを検討する方もいるでしょう。

ほかにも、転勤に合わせてマンションを買い替えたり、親と同居するためにバリアフリーマンションや病院の近くに引越しをするケースもあります。

家族や仕事に関する状況の変化は、マンション買い替えを考えるきっかけになるでしょう。

住宅ローン控除の終了

住宅ローン控除とは、マンション・戸建ての購入時に住宅ローンを利用した方が受けられる税制優遇制度です。

年末時点における住宅ローン残高の0.7％が、住民税・所得税から控除されます。

マンションの住宅ローン控除が受けられるのは、原則10年間（新築住宅と買取再販住宅は13年）です。

購入から10年（13年）経過したマンションは、減税措置が受けられなくなります。

そのため、住宅ローン控除が終了するタイミングで、マンションの買い替えを検討される方も多いです。

大規模修繕工事の前後

マンションの大規模修繕工事を、買い替えのタイミングとする方も多いです。

一般的なマンションは、10〜15年に1回程度の頻度で建物の大規模な修繕工事が行われます。

大規模修繕工事のタイミングで修繕積立金が値上がりしたり、一時金を徴収されるケースも少なくありません。

また、騒音や振動、臭い、業者の出入りに伴うプライバシー侵害のトラブルなど、大規模修繕工事期間中は煩わしいことも多いです。

そのため、マンション買い替えのタイミングを「大規模修繕工事の前」と考える方もいるでしょう。

一方で、マンションが売れやすいタイミングは「大規模修繕工事の後」です。

築年数が経過したマンションも、修繕工事によって共有部の設備や外観がきれいになれば、そのタイミングで売れる可能性は十分にあります。

大規模修繕工事の後、マンションが売れやすいタイミングを見計らって、買い替えを検討するのも一つの方法です。

マンション買い替えは住宅ローンが残っていても可能？

マンションを買い替える際、今住んでいるマンションを売却し、その代金で新たなマンションを購入しようと考える方も多いのではないでしょうか。

そこで問題になるのが、住宅ローンです。

住宅ローンが残った状態のマンションでも、売却と同時に残債を返済するか、住み替えローンを利用することで買い替えは可能です。

住宅ローンが残っている家を売るには？売却方法や注意点を解説

まずは、以下の2点を確認しましょう。

1. 住宅ローンがどれくらい残っているのか
2. 今住んでいるマンションがいくらで売れるのか

今住んでいるマンションの売却相場よりも住宅ローン残債が少ないアンダーローンの場合、売却と同時に住宅ローンを完済すれば問題ありません。

住宅ローン契約をしている金融機関に事前承諾を得ること、「マンションの売却」「住宅ローンの完済」「抵当権の抹消」の3つを必ず同日に行うことが必要となるため、注意しましょう。

一方で、今住んでいるマンションの売却相場よりも住宅ローン残債が多いオーバーローンの場合、マンションが売れても住宅ローンが残ります。

ほかの資産を売却したり、住み替えローンを利用するなどして、残った住宅ローンを返済しましょう。

マンション買い替え時の「売り先行」「買い先行」とは？

続いては、マンション買い替えの具体的な進め方について説明します。

マンション買い替えの方法としては、今住んでいるマンションの売却を先に行う「売り先行」と、新しいマンションの購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。

それぞれの流れ、手順を見ていきましょう。

売り先行の流れ

1. 居住中のマンションの査定を依頼する
2. 売却活動を開始する
3. 内覧対応を行う
4. 購入者が決定したら、売買契約を締結する
5. 新しく購入するマンション物件を探す
6. 売却代金の受取、住宅ローンの完済、物件の引き渡しを行う
7. 住宅ローンの借入、新しく購入するマンションの売買契約を行う
8. 新居へ引越しをする

売り先行の場合、売却代金が確定してから新居を探すことになるため、資金計画がたてやすいというメリットがあります。

ただし、居住中の物件を売却しなければならないため、内覧対応を面倒に感じる方も多いでしょう。

また、今住んでいるマンションが売れた後、希望条件に合う新たなマンションがなかなか見つからない場合は、賃貸マンションを借りるなど、仮住まいの手配が必要となります。

買い先行の流れ

1. 新しく購入するマンション物件を探す
2. 住み替えローンの借入、または残債を完済し新しく購入するマンションの売買契約を行う
3. 新居へ引越しをする
4. 売却するマンションの査定を依頼する
5. 売却活動を開始する
6. 購入者が決定したら、売買契約を締結する
7. 売却代金の受取、住宅ローンの完済、物件の引き渡しを行う

買い先行の場合、先に新居の購入と引越しを済ませてしまいます。

すでに新しいマンションに住み替えた状態で売却活動をスタートできるので、空き家の状態でマンションの売り出しができるというメリットがあります。

ただし、今住んでいるマンションの売却代金を新居の購入費用に充てることはできないため、住み替えローンなどの検討が必要となるでしょう。

マンション買い替え時の注意点

続いては、マンション買い替え時に知っておきたい注意点をまとめて紹介します。

かかる費用や税金を把握しておく

マンション買い替えには、主に以下の費用が必要です。








マンション買い替え時には、新たなマンションの購入費用だけではなく、今住んでいるマンションの売却にも費用がかかります。

それぞれどれくらいの金額がかかるのかをあらかじめシミュレーションし、無理のない資金計画を立てましょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

マンションの売却はもちろん、新しいマンションの購入についても、不動産会社に相談する必要があります。

マンションの買い替えを成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何よりも大切です。

また、売りと買いを同じ不動産会社に依頼すれば、マンション買い替えをスムーズに進められる可能性が高いでしょう。

まずは、複数の会社に査定を依頼しましょう。

査定結果を受け取ったうえで、打ち合わせをしながら検討します。

しかし、マンションの売却が初めての場合、査定結果の見方が分からないというケースも珍しくありません。

そこでおすすめしたいのが、東急株式会社の「住まいと暮らしのコンシェルジュ」です。

マンション買い替えはコンシェルジュに相談しよう

マンション買い替えのタイミングは、ライフスタイルの変化によって、突然訪れる場合もあります。

また、売り先行と買い先行のどちらで進めるか、住み替えローンを利用するかなど、検討しなければならないことはたくさんあるでしょう。

それぞれの手続きをスムーズに進めるためにも、マンション買い替えは専門家への相談窓口を利用するのがおすすめです。