認知症になったら不動産売買はできない？よくあるトラブルや売却方法を解説

高齢の親が認知症になり、介護費用のために親名義の不動産の売却を考えているという方もいるのではないでしょうか。

しかし、親名義の不動産の売買は、名義人である親が認知症になってしまうと難しくなるのが現状です。

本稿では、認知症の親名義の不動産を売却する方法、気をつけるべきトラブルについて分かりやすく解説します。

認知症になったら不動産売買はできない

医師に認知症と診断された方、症状が重篤な方は、不動産売買を行うことができなくなります。

なぜなら、民法第3条2項に以下のような定めがあるからです。

法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

引用元：民法e-Gov法令検索

重度の認知症患者は、意思能力を有していないと判断されます。

そのため、認知症の親が単独で不動産売買契約などの法律行為を行うことはできず、仮に取引をした場合も無効となる可能性が高いです。

一方で、認知症であっても症状が軽い場合は、意思能力があると判断されるケースもあります。

ただし、認知症患者の意思能力については「主治医意見書」に記載された内容をもとに判断が行われます。

「しっかりしているから大丈夫」と思っていても、家族の独断で決めることはできないので注意しましょう。

委任状があれば代理人になれる？

認知症であっても意思能力があると判断されれば、委任状を作成したうえで、家族が代理人として不動産売買の手続きを行うこともできます。

しかし、意思能力がないと判断された場合は、「この人を代理人にします」という意思を示せる状態ではないとみなされるため、委任状の効力は認められせん。

認知症でよくある不動産売買トラブル

続いては、親が認知症になったときに注意しておきたい不動産トラブルの事例を紹介します。

親名義の不動産の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

親が認知症になり介護費用のために不動産を売却

親が認知症になると、介護施設への入居費用、デイサービスの費用や医療費など、費用面での負担が大きくなります。

介護保険を適用したとしても、1～3割は自己負担が必要です。

より専門的なサポートが必要になると、さらに費用は高額化していくでしょう。

このような介護費用に充てるために、親名義の不動産を売却したいと考えるのは自然なことかもしれません。

しかし、たとえ売却代金の使い道が親の介護費用であっても、親名義の不動産を子どもが勝手に売却することは認められていないのです。

特に、兄弟姉妹など相続人がほかにも存在するケースでは、親が亡くなった後で相続トラブルに発展することもあるので注意しましょう。

認知症の親が住む不動産を親名義で購入

認知症の親が快適に暮らせるように、バリアフリー住宅への住み替えを希望する場合、「親名義の家を売却して、その代金で親が住む家を購入するのであれば問題ないだろう」と考える方もいるかもしれません。

しかし、親に意思能力がない場合、たとえ親が住む家であっても、子どもが勝手に親名義の不動産を購入することはできないのです。

認知症の親に意思能力がない場合、子どもが親の財産を勝手に使うことはできないとされています。

認知症の親の家を売るにはどうすればいい？

認知症で意思能力がない場合、親本人が不動産の売買契約を行うことはできません。

では、何らかの理由で家の売却が必要になった場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。

ここからは、親名義の家を子どもが売却する具体的な方法を紹介します。

成年後見制度

成年後見制度とは、意思能力がない方の法律行為をサポートするための制度です。

認知症の親の成年後見人となれば、親の代わりに法律行為を行ったり、財産の管理もできるようになります。

成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。

任意後見制度

軽度の認知症で意思能力がある場合は、任意後見制度を利用できる可能性があります。

任意後見制度とは、親が認知症になる前に、あらかじめ信頼できる後見人を定めておく制度です。

法務省令で定める様式を用いて、公証人が作成する公正証書によって行われます。

親本人でなければ手続きできない制度なので、できるだけ早く対応しましょう。

法定後見制度

法定後見制度とは、認知症などが原因で本人に意思能力がない場合に、家庭裁判所によって法定後見人が選ばれる制度です。

認知症となった親が後見人を定めていなかった場合は、こちらの制度を利用することになります。

家庭裁判所が後見人を選ぶといっても、ランダムで選ばれるわけではありません。

子どもや親族など、提示された候補者のなかから、家庭裁判所が適切だと判断した人が選ばれるのが一般的です。

弁護士や司法書士といった家族以外が選任されることもあります。

法定後見制度を利用して親名義の不動産を売る場合は、親の住所地を管轄する家庭裁判所に後見等開始申立を行いましょう。

家族信託

家族信託とは、認知症などで意思能力を失ってしまった場合に備えて、あらかじめ自分の財産を管理する権限を家族に与えておくという制度です。

成年後見制度よりも自由度が高く、契約時に家庭裁判所が関与することはありません。

「遺言信託」と「契約信託」の2つに分類されますが、遺言信託の場合、相続後にしか効力を発しないため、認知症対策としては契約信託が有効となります。

家族信託を利用することで、信託財産の名義が受託者に置き換えられます。

もちろん、家や預貯金の名義も受託者になるので、不動産売買やリフォーム費用の引き出しも問題なく行うことができるようになります。

ただし、家族信託も法律行為の一種と判断されるため、すでに親が認知症で意思能力を失っている場合は利用することができません。

親が元気なうちに手続きを行い、万が一に備えておくことが重要です。

認知症の不動産売買は専門家に相談しながら進めよう

今回は、認知症の不動産売買について解説してきました。

たとえ実の子どもであっても、親名義の不動産を勝手に売却したり、購入したりすることはできません。

認知症の親名義の不動産を売却したり、売買をサポートする際は、成年後見制度などを利用して、正しく手続きを進めることが大切です。

また、成年後見制度の手続きには一般的には数か月かかりますので、早めの対策がおすすめです。