抵当権付き不動産の売却方法を分かりやすく解説！知っておきたい注意点も

住宅ローンを組んで購入した不動産には抵当権が設定されています。

抵当権付き不動産の売却にはいくつか知っておきたい注意点が存在します。

本稿では、抵当権付き不動産を売却する方法や注意したいポイントを分かりやすく解説します。

そもそも抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関（債権者）がオーナー（債務者）に対して債権の履行を確保するために設定する権利、分かりやすく言うと「貸したお金を返してもらうための仕組み」のことです。

万が一住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を行使して不動産を差し押さえ、競売にかけて、その代金から弁済を受けることができます。

もちろん、住宅ローンの支払が順調に行われている限り、抵当権が行使されることはありません。

根抵当権との違い

抵当権とよく似た言葉に「根抵当権」というものがあります。

根抵当権も抵当権の一種で、貸したお金を返してもらうための仕組みを指します。

抵当権との違いは、根抵当権は、担保となる不動産の評価額に基づいた「極度額（限度額）」の範囲であれば、何度でも借入ができる点にあります。

例えば、評価額3,000万円の不動産に根抵当権を設定する場合、最初から3,000万円の融資が実行されるのではなく、3,000万円を限度とした複数回の融資が行われるのが一般的です。

抵当権付き不動産の売却は難しい

それでは、本題に入っていきましょう。

抵当権付き不動産の売却が難しいと言われる理由は、以前の所有者がローンの支払を止めてしまった場合、金融機関によって競売にかけられてしまうリスクがあるからです。

このような状態の不動産を購入する人は、まず居ないと考えたほうが良いでしょう。

抵当権付き不動産に対して融資を行う金融機関も、基本的にはありません。

そのため、抵当権付き不動産を売却する際は、抵当権の抹消手続きを行うのが一般的です。

抵当権付き不動産を売却する方法

抵当権付き不動産の売却は、抵当権の抹消手続きを行えば可能です。

続いては、抵当権付きの不動産を売却する具体的な方法をいくつか紹介します。

ローン完済後に売却する

手持ちの資金に余裕がある場合は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しましょう。

抵当権の抹消手続きが完了した後であれば、通常通りの売却活動が可能です。

ただし、住宅ローンを一括返済する際は、金融機関ごとに設定された手数料（数万円程度）がかかるのが一般的です。

また、抵当権の抹消登記を司法書士に依頼する場合は、登録免許税以外に司法書士報酬がかかります。

売却代金でローンを完済する

手持ち資金による返済が難しい場合、抵当権付き不動産を売却した代金で住宅ローンを完済することも可能です。

その場合、「不動産売買の決済」と「抵当権抹消登記」、「所有権移転登記」を同日内に行う必要があり、このことを「同時決済」といいます。

同時決済の場合、不動産の売り手と買い手、不動産会社、金融機関、司法書士などが一同に会して、すべての手続きを一斉に行うこともあります。

抵当権付き不動産を売却できる便利な方法ですが、金融機関によっては認められない場合もあるため、事前に相談しておくことが重要となるでしょう。

任意売却をする

任意売却とは、金融機関と事前に話し合ったうえで抵当権を抹消してもらい、第三者に売却する方法です。

通常、住宅ローンの返済ができなくなると、不動産は競売にかけられることになります。

しかし、競売では市場価格よりも大幅に安く売買されるケースが多く、不動産所有者はもちろん金融機関にとってもデメリットが大きいです。

任意売却なら、市場価格に近い価格で不動産を売却できるというメリットがあります。

ただし、任意売却を行うと信用情報機関に信用情報が登録されるため、今後ローンを組むのは難しくなる可能性があります。

また、そもそも任意売却を認めていない金融機関もあるので、事前に相談しておきましょう。

抵当権付き不動産を売却するときの注意点

抵当権付き不動産を売却するにあたっては、いくつか知っておきたい注意点が存在します。

抵当権を抹消するには登記手続きが必要

抵当権は、住宅ローンを完済すれば自動的に抹消されるものではありません。

抵当権を抹消するには、法務局での登記手続きが必要です。

また、抵当権抹消手続きには、不動産の登記済証や登記原因証明情報、金融機関による委任状など、複数の書類が必要となります。

自分で手続きを行うこともできますが、スムーズかつ確実に進めるには司法書士に依頼することも検討しましょう。

所有権移転登記を勝手に行うのはNG

抵当権付きの不動産は、たとえ第三者への売却が決まったとしても、勝手に所有権移転登記を行うことはできません。

なぜなら、一般的な住宅ローンの契約では、金融機関の承諾を得ずに所有権移転登記を行うことが禁じられているからです。

抵当権付きの不動産は、売却活動を始めるタイミングで金融機関に相談しておくと安心です。

住宅ローンの残債を売却代金で返済する場合は、同時決済が可能かどうかも確認しておきましょう。

抵当権付き不動産の売却でも税金はかかる

抵当権の有無に関係なく、不動産を売却すると以下の3つの税金がかかります。

• 譲渡所得税（所得税・住民税）
• 印紙税
• 登録免許税

これらの税金は、同時決済で売却代金をローンの返済に充てる場合や、任意売却を行う場合でも支払う義務があります。

ただし、マイホームの売却であれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を活用すれば、売却益から最大3,000万円の控除が可能です。

確定申告時に手続きが必要なので、不安な場合は税理士などの専門家に相談しながら進めると良いでしょう。

抵当権付きの不動産も売却できる！コンシェルジュに相談しよう

抵当権付きの不動産は、基本的にはそのまま売却することはできません。

住宅ローンを完済して抵当権を抹消することで、スムーズに売却活動ができるようになります。

記事内でも紹介した通り、抵当権付き不動産の売買決済と抵当権抹消登記、所有権移転登記を同日に行う「同時決済」は、売り手と買い手、不動産会社、金融機関、司法書士などがタイミングを合わせて進める必要があります。

また、抵当権付き不動産の売却活動は煩雑な手続きを伴うケースが多いため、専門家に相談しながら慎重に進めるのがおすすめです。