相続した不動産を売却する方法は？手続きの流れや税金について解説

相続した不動産を売却するには、遺産分割や名義変更登記、税金計算など、煩雑な手続きが必要です。

本稿では、相続した不動産を売却する方法として、手続きの流れや、税負担を抑える対策など、分かりやすく解説します。

相続した不動産を売却するときの流れ

まずは、相続した不動産を売却するときの流れを見ていきましょう。

遺産分割協議

遺言書がなく、かつ相続人が複数いる場合、不動産をどうやって相続するかは、法定相続人全員が集まって行う遺産分割協議によって決定します。

不動産の相続方法としては、

• 代表者の名義で相続し、売却後に現金を分配する方法（換価分割）
• 共有名義で相続し、売却する方法（共有相続）

の2つがあります。

換価分割の場合、不動産という分割しにくい遺産を平等に分けられるというメリットがあるものの、代表者一人が不動産の売却手続きを行わなければならず、売却できなければ相続税や固定資産税の負担を代表者一人が負わなければならないというデメリットがあります。

一方、共有相続の場合、不動産の売却手続きや税金の負担も全員が平等に負うことになりますが、売却するには全員分の書類や委任状が必要となり、時間と手間がかかるうえに、誰か一人でも反対すれば売却できないという注意点もあります。

売却前にさらなる相続が発生すれば、新たな相続人からも書類や委任状を受け取らなければいけません。

どちらが良いかは一概には言えないため、相続人全員で話し合い、納得のいく方法を見つけることが大切です。

相続登記（名義変更）

遺産分割協議によって相続の方法が決まったら、次は不動産の相続登記（名義変更）を行います。

相続した不動産は、名義変更をしなければ売却できないので注意しましょう。

相続登記には、主に以下の書類が必要です。

• 被相続人の出生から死亡までの継続した戸籍謄本及び除籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 固定資産税評価証明書

遺産分割協議が行われた場合は、上記以外に遺産分割協議書を求められるケースもあります。

相続した不動産の名義変更は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼することも可能です。

報酬の支払が必要となりますが、遺産分割協議書の作成から必要書類の収集、登記申請まで依頼できるので、相続登記をスムーズに進められるでしょう。

売却活動開始

相続した不動産の名義変更が完了したら、いよいよ売却活動をスタートできます。

不動産の売却方法には、

• 不動産会社に買主を探してもらう方法（仲介）
• 不動産会社に直接買い取ってもらう方法（買取）

の2つがあります。

仲介による売却のほうが高く売れる可能性がありますが、一定期間売却活動を行っても売れない場合は、買取も併せて検討する必要があります。

また、不動産の売却には、主に以下の書類が必要です。

• 登記簿謄本または登記事項証明書
• 売買契約書
• 物件購入時の重要事項説明書
• 登記済権利書または登記識別情報

など

どのような書類が必要になるかは、契約した不動産会社に確認すると良いでしょう。

売買契約の締結

不動産の売却活動にかかる期間の目安は、仲介で3〜6ヶ月程度、買取で1〜3ヶ月程度です。

相続開始から名義変更などの期間も含めると、6ヶ月〜1年程度の期間がかかる場合もあるでしょう。

相続した不動産の売却先が決定したら、売買契約書を締結します。

共有相続した不動産を売却する場合、売り主は相続人全員となります。

契約書には全員の署名・捺印を行うのが基本ですが、代表者を決めて、ほかの相続人からは委任状を受け取り対応することも可能です。

買主への引き渡し

売買契約が成立してから、実際に物件を引き渡すまでの期間は、1～3ヶ月程度が目安となります。

相続した不動産の場合、引き渡しまでの間に、遺品整理や不用品の処分を終わらせておかなければいけません。

相続した不動産を売却するときにかかる税金

相続した不動産であっても、売却によって利益がでた場合は、以下のような税金がかかります。

• 譲渡所得税（所得税・住民税）
• 印紙税
• 登録免許税

なかでも、譲渡所得税は高額になりやすいため、税金計算の方法や税率、負担を抑えるための対策方法を覚えておきましょう。

譲渡所得税の計算方法と税率

譲渡所得税は、不動産の売却価格から取得費と経費を差し引いた残りの金額（譲渡所得）に課せられます。

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間に応じて異なります。
※2037年までの復興特別所得税（所得税額2.1％分）を含めた税率

相続した不動産を売却した場合、税率を決める基準となる所有期間は、「被相続人（亡くなった方）が取得した日から、相続人が売却するまで」を指します。

相続してからの期間ではないので、注意しておきましょう。

譲渡所得税の負担を抑える対策

相続した不動産の売却によってかかる譲渡所得税の負担を抑える対策としては、特例の活用が挙げられます。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続によって取得した不動産を一定期間内に売却することで、すでに支払った相続税額のうち一定の額を、譲渡資産の取得費に加算できるというものです。

ただし、この特例を受けるためには、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに不動産を譲渡する必要があります。

譲渡所得税の税率だけを見れば、相続から5年間は不動産を保有し、それ以降に売却したほうが良いように思えます。

しかし、3年以内に売却し、取得費加算の特例を活用したほうが負担は減る傾向にあります。

空き家を売ったときの特例

相続した不動産が以下に該当する場合、空き家を売ったときの特例を適用できる場合があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
• 被相続人の居住用家屋またはその敷地
• 区分所有建物登記がされている建物ではない
• 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいない

空き家を売ったときの特例を適用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

ただし、この特例を活用するには、不動産の売却時に以下の要件を満たす必要があります。

• 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡
• 家屋が一定の耐震基準を満たしているか、または取り壊している
• 相続から売却までの期間、事業や貸付け、居住用に利用されていない
• 相続開始から3年を経過する日の属する12月31日までに売却している
• 家屋や敷地の譲渡価格が１億円以下である

さらに、特例を利用するには、以下のような書類が必要です。

• 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
• 被相続人居住用家屋の登記事項証明書等
• 被相続人居住用家屋の売買契約書のコピー等
• 被相続人居住用家屋等確認書
  
• 被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書のコピー

耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書は、建築士や住宅性能評価機関等が発行する書類です。

さらに、介護保険被保険者証のコピーや老人ホーム等が保有する書類のコピー、電気、ガスの使用中止日が確認できる書類等が必要になることもあるため、特例の適用を予定している場合は早めに準備をしておきましょう。

必要な書類が多く、手続きも煩雑なため、税理士などの専門家に相談して、サポートを依頼するのもおすすめです。

相続した不動産の売却はコンシェルジュに相談しよう

相続した不動産は、名義変更登記が完了していれば売却が可能です。

ただし、売却のタイミングによってかかる税金の額が変わるほか、相続人が複数いる場合はトラブルに発展する可能性もあるので、慎重に進める必要があるでしょう。

また、相続した不動産を売却する手続きは非常に煩雑です。

売却活動をスタートしたからといって、スムーズに売れるとは限りません。

できるだけ早く売却したい場合は、専門家に相談し、アドバイスを受けながら進めるのがおすすめです。