離婚が決まると、これまで一緒に住んでいた家は財産分与の対象となる場合が多く、売却して現金化したいと考える夫婦も珍しくありません。しかし、住宅ローン返済中に離婚が決まった場合、家を売却することは可能なのでしょうか。
本稿では、離婚すると住宅ローンはどうなるのか、住宅ローン返済中に家を売却する手順や注意点を解説します。
離婚すると住宅ローンはどうなる？
離婚する場合、結婚後に取得した財産は、すべて財産分与の対象となります。つまり、結婚後に住宅ローンを組んで購入した家も、離婚時には分ける必要があるということです。
一方で、結婚前にどちらか一方が取得した家の場合は、基本的には財産分与の対象から外れることになります。ただし、結婚後も住宅ローンを支払っていた場合、その部分については共有財産となり、財産分与の対象として考えなければいけません。
離婚後、家をどうするかについては、主に以下の2パターンが考えられるでしょう。
- 離婚後も家に住み続ける
- 売却して現金化する
家に住み続ける場合
離婚後も家に住み続ける場合、夫婦のどちらが住むのかによって住宅ローンの対応は異なります。
例えば、夫が住宅ローンを組んでいる家に夫が住み続ける場合、住宅ローンは引き続き夫が支払う形にすれば、大きな問題にはならないでしょう。
しかし、夫名義の住宅ローンを組んでいる家に、妻が引き続き住む場合は注意が必要です。
家に住むのは妻であっても、住宅ローンの支払い義務は名義人である夫にあります。
とはいえ、実際に住んでいるわけではない家のローンを、夫がいつまでも負担してくれるとは限りません。
仮に夫が住宅ローンの支払いをとめてしまった場合、妻は家からの強制退去を命じられる可能性があります。また、妻が連帯保証人になっている場合には、返済を迫られるケースもあるでしょう。
トラブルを回避するためには、夫が住む場合には夫に、妻が住む場合には妻に、住宅ローンの名義を変更しておくことをおすすめします。
ただし、住宅ローンは名義変更時にも審査が行われ、場合によってはローンが組めなくなるリスクもあります。まずは金融機関に相談し、慎重に行う必要があるでしょう。
家を売却する場合
住宅ローン返済中であっても、離婚を理由に家を売却することは可能です。
ただし、オーバーローン（購入した家の資産価値よりもローン残債が多い状態）なのかアンダーローン（購入した家の資産価値よりもローン残債が少ない状態）なのかによって、対応は少々異なります。
オーバーローンの場合、家を売却してもローンは残ることになるため、残りの支払をどうするかを協議する必要があるでしょう。アンダーローンの場合は、家を売却した代金で住宅ローンを一括返済し、残ったお金は財産分与で分けるというのが一般的です。
離婚で住宅ローン返済中の家を売却する手順
続いては、住宅ローン返済中の家を売却するときの流れ・手順について解説します。
住宅ローンの契約内容を確認
まずは、住宅ローンの契約内容をしっかり確認しましょう。
住宅ローンの契約内容は、契約書に記載されています。
特に確認したいのは、以下の2点です。
- 名義人
- 連帯保証人
契約書が手元にない場合は、契約した金融機関に確認してみてください。
住宅ローンの残債を確認
住宅ローンがあといくら残っているのか、残債を確認しておくことも重要です。
住宅ローンの残債については、契約時に郵送されてきた返済予定表、または確定申告用に毎年郵送されてくる残高証明書によって確認できるほか、金融機関の窓口やネットサービスで確認できる場合もあります。
家の価値の査定を依頼
家を売却する際は、その家の価値を知るための査定を行うのが一般的です。
家の査定は不動産会社に依頼して行います。
住宅ローン残債と家の査定額が分かれば、オーバーローンなのか、アンダーローンなのかを知ることができます。
家の売却価格を決める
家の査定額が分かったら、いくらで売却をするのか、売り出し価格を決めましょう。
このときに重要なのが、売却代金で住宅ローンの全額返済が可能なのかを確認することです。
家を売却しても負債が残るオーバーローンの場合、任意売却を選択するケースもあります。
任意売却とは、債権者（金融機関）の許可を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。
ただし、任意売却には「売却額の全てを住宅ローンの返済に充てる」などの条件があるので、しっかりと確認しておきましょう。
不動産仲介会社に依頼
売却価格が決まったら、不動産会社に依頼して仲介契約を結び、売り出しを開始してもらいます。
仲介契約とは、チラシなどの広告を出してもらったり、内覧者の対応などをしてもらったりする代わりに、仲介手数料を支払う契約です。
不動産会社に買い手を見つけてもらったら、売買契約を締結することになります。
離婚で住宅ローン返済中の家を売却する注意点
離婚で住宅ローン返済中の家を売却する際は、以下の点に注意しましょう。
金融機関には必ず連絡する
住宅ローンは、契約者が居住するための不動産購入資金を対象に行う融資です。
そのため、離婚によって契約者が家に住まなくなる場合は、金融機関への連絡が必要です。
金融機関に内緒で離婚してしまうと、住宅ローンの規約違反になるケースもあります。一括返済を迫られるなどのリスクもあるので、注意しましょう。
売却できるのは家の名義人のみ
家の売買契約ができるのは、名義人本人のみです。
例えば、名義人が夫で離婚後は妻家に住むという場合も、名義人が夫のままなら売却できる権利は夫にあります。
そのままにしてしまうと、妻に相談なく家を売却されてしまうリスクもあるため、住宅ローンの名義変更はもちろん、不動産登記の名義変更も忘れずに行いましょう。
売却しても残ったローンは返済義務がある
オーバーローンの場合、家を売却しても残ったローン残債は、住宅ローンの名義人に支払う義務があります。
つまり、夫が住宅ローンの名義人であれば、どちらが家に住むかは関係なく、夫が引き続き支払わなければならないということです。
住宅ローン残債の支払いをどうするかについても、離婚協議でしっかりと話し合って決める必要があるでしょう。
実績豊富な不動産会社に依頼する
離婚が成立していたとしても、家がなかなか売れなければ、住宅ローンは引き続き支払わなければいけません。住宅ローンの支払が続き、どちらかの負担が大きくなれば、財産分与で更なるトラブルに発展することもあるかもしれません。
そのため、離婚によって家の売却を決めたのであれば、できるだけ早くスムーズな売却活動を行うことが大切です。
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離婚で家を売却するならコンシェルジュに相談しよう
離婚に伴い、これまで夫婦で住んでいた家を売却し、住宅ローンを一括返済したいと考える方も多いです。
しかし、住宅ローン返済中の家を売却する場合、オーバーローンで全額返済ができない、買い手がなかなか見つからないなどの問題が起こる可能性もあります。
離婚に伴う家の売却活動をスムーズに進めるには、専門家の力を借りることを検討してみてはいかがでしょうか。
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