2025年・改正建築基準法とは？リフォームするなら改正前がおすすめ！？4号特例の変更点やリフォームへの影響を解説

本稿の概要
・2025年4月に改正建築基準法が施行され、家づくりやリフォームに影響を及ぼす ・改正法の施行後は、これまでより工事期間が延びたりコストが増えたりする可能性がある ・大規模リフォームは建築確認が必要になるため、依頼する会社選びが重要になる

2025年4月に施行される改正建築基準法が、家づくりやリフォームに大きな影響を与えることをご存じでしょうか？これからの家づくりをされる方は、不安を感じておられるかもしれませんね。

法改正により、家づくりやリフォームの手続き、そしてコストの増加は避けられそうにありません。しかし、この改正は安全で快適な住まいを実現するチャンスでもあります。

本稿では、2025年の改正建築基準法の要点や、家づくりとリフォームに役立つ情報を分かりやすくお伝えします。あなたも、法改正を味方につけて、安全で快適な住まいを手に入れてみませんか？

2025年の建築基準法改正の要点と背景を分かりやすく解説

さっそく、2025年の建築基準法改正の要点と背景から解説します。まずは、全体像からつかんでみましょう。

なお、本稿ではおもに一般的な小規模住宅に対する法改正の影響について解説します。ビルやマンションのような中・大規模建築物は扱いませんので、ご了承ください。

どう変わる？改正内容の要点

改正建築基準法は2025年4月に施行され、建築確認や完了検査の省略制度の対象範囲が変わる予定です。

また、ほとんどの住宅が、確認申請の際に耐震性能や省エネ性能に関連する書類の提出を求められるようになります。

どういうことか、順を追って解説しましょう。

▼4号建物が廃止されます

今回の法改正では《4号建物》と《4号特例》が重要なキーワードになります。まずは、このふたつの意味をつかんでおきましょう。

従来、多くの木造住宅は「4号建物」と呼ばれる建築物に分類されていて、申請や検査手続きの一部を省略できました。その「4号建物」がなくなり、新しい区分に変わります。

4号建築物とは「建築基準法第6条 第1項 第4号」に該当する木造建築物のことです。


4号建物には、以下のような特徴があります。

• 木造：階数が2階以下、延床面積が500²以下、高さ13m以下、軒高9m以下
• 非木造：平屋建て、延床面積が200²以下

よく見かける身近な住宅のほとんどが、上述の条件に該当する4号建物です。この4号建物は、建築確認（詳しくは後述）において審査省略制度 ―― 通称「4号特例」が適用されます。

4号特例とは《木造の小規模建築物に対して、建築確認の手続きの一部を簡素化する措置》のことです。これまで、建築士が設計をおこなう場合は、工事に必要な行政審査の一部を省略できました。

しかし、改正法の施行後は4号建物がなくなり、新たに以下の区分に振り分けられます。

新2号建築物	2階建て以上の木造住宅、または延床面積が200m²を超える木造平屋住宅。審査省略制度の対象外。
新3号建築物	延床面積が200m²以下の木造平屋住宅。審査省略制度の対象。

新たに新2号建築物に分類される住宅は、改正法の施行後は審査省略制度を利用できなくなります。一方、新3号建築物に分類される小規模の平屋は、従来どおり審査省略制度の対象となります。

▼建築確認 (確認申請)・完了検査の対象が見直されます

これまで建築確認や完了検査が必要なかった工事でも、改正法の施行後は必要になる場合があります。

建築確認とは、行政の建築許可審査のことです。着工前に、図面等によって建物が合法的かどうか審査します。建築確認で承認されれば、確認済証が発行され、着工できるようになります。

工事完了後も、本当に図面どおりの建物が建っているかチェックされ、問題なければ検査済証が発行されます。従来、以下の建物はこの建築確認と完了検査が免除されるケースがありました。

• 都市計画区域外で、建築士が設計する一定規模以下の建物
• 大規模なリフォーム（修繕・模様替え）を実施する4号建物

「都市計画区域外」とは、日本の国土の7割程度を占める山間部等、ほとんど人が住んでいない地域のことです。都市や町ではないところ、と考えていただくとよいでしょう。

改正法の施行後、都市計画区域外で新築する場合は以下のようになります。

• 新2号建築物：建築確認申請が必要
• 新3号建築物：建築確認申請が不要

「大規模なリフォーム (修繕・模様替え)」については「主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根または階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり工事すること」とお考えください。

これまで、4号建物が上述の大規模リフォームを実施する際、建築確認を省略できました。しかし、改正法の施行後は以下のようになります。

• 新2号建築物：建築確認申請が必要
• 新3号建築物：建築確認申請が不要

都市計画区域外の新築は、それほど数がなさそうです。

しかし、大規模リフォームはそれなりに数があるだけでなく、今後増えてくるのではないかと思われます。今回の法改正の影響が、大きそうですね。

▼壁・柱の構造基準が見直されます

現行法では、4号建築物は住宅の構造部分の耐力（地震や積雪、強風などに対抗する力）などに関する審査を一部省略できました。

改正法の施行後は、この特例も以下のように縮小されます。

• 新2号建築物：原則として構造関係規定等の図書の提出および審査が必要になる
• 新3号建築物：これまでと同様に必要書類の提出および審査を一部省略できる

同時に、壁と柱の構造基準も見直されます。

今後は、柱の断面寸法と耐力壁（地震や積雪、強風などに対抗する壁）の量が新基準以上であることを、以下のいずれかの方法で確認する必要があります。

• 算定式で算定する方法
• 早見表で確認する方法
• 構造計算で確認する方法

なお、延床面積が「300m²」を超える木造平屋・2階建て住宅は、構造計算（許容応力度計算）が必須になります。

▼省エネ基準適合が義務化されます

改正建築基準法の施行と同じタイミングで、新築は省エネ基準の適合も義務付けられます。これまでご紹介してきた変更点と密接に関係していますので、あわせてご紹介しておきましょう。

「省エネ基準」は「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」で定められた基準です。施行後は、設計段階で省エネ基準を満たしていない場合、原則的に建築確認が通らなくなります。


省エネ性の評価基準（住宅の場合）は、ふたつあります。以下のふたつが、基準値より省エネ側であれば「省エネ性能適合住宅」と見なされます。

外皮性能	建物の「外壁・窓・床・屋根・天井」など、室内と室外を分け隔てる部分のこと。性能は、断熱と遮熱の性能を指す。
一次エネルギー消費量	住宅で使われている設備機器（空調・換気・照明・給湯など）の消費エネルギーを「熱量」に換算した値のこと。

つまり、改正法の施行後は「基準値以上に断熱・遮熱性能があり、消費エネルギーが基準値以下になるような高効率の設備を備えた家しか建てられなくなる」ということです。

なぜ変える？改正の背景

今回、なぜ建築基準法の改正に至ったのでしょうか？4号建物の廃止や建築確認・完了検査対象の拡大、構造・柱・省エネの各基準の厳格化に踏み切った理由は何でしょうか？

▼4号特例制度により住宅の質が後まわしに

4号特例ができたのは、1983年（昭和58年）です。当時は高度経済成長期で、住宅については質より量が求められ、新築着工数は高い水準を維持していました。

このようなニーズに応えるために、建築行政の迅速化と小規模事業者の負担軽減を目的として、4号特例が導入されました。この制度により、対象の住宅は建築確認を省略できるようになったのです。

しかし、自然災害が激甚化している現在、住宅にはより高度な性能が求められています。そこで、すべての住宅をより厳格な基準にのっとって建築するために、4号特例が縮小されることになりました。

▼全戸の省エネ対策の強化が必要に

ご存じのとおり、地球温暖化対策として、温室効果ガス（おもに二酸化炭素）の削減が喫緊の課題になっています。

しかし、日本の電力は大半が化石燃料由来です。電力消費を抑えないと、化石燃料を燃やし続ける（二酸化炭素を排出し続ける）ことになります。

建築物分野の消費エネルギーは、全体の約3割を占めます。ですから、住宅の生涯における省エネ化が、脱炭素にとって必須になっています。

たとえば、こんな取り組みが必要です。

• 木材の利用促進
• 断熱性の向上
• 高効率設備の導入
• 再生可能エネルギーの利用促進

現在、あらゆる建築物に、上述の取り組みを通じた省エネ性能の向上と適合のチェックが求められています。

しかし、都市計画区域外の新築や中古住宅の大規模リフォームは、チェックができていない状況です。これを改めるために、建築確認と完了検査の対象が拡大されました。

▼省エネ化にともない建物構造の耐力向上が必要に

近年、高断熱化や太陽光発電システムの普及などにより、住宅重量の増加が進んでいます。その結果、建物構造の耐力や安全性を高める必要性が出てきました。

構造の耐力や安全性は、人命に関わります。建築確認や完了検査を通じて、確実にチェックできる環境を整えなければなりません。

そこで今回の法改正により、4号特例が適用されていた木造建築物についても、建築確認・完了検査の省略制度を見直すことになりました。

2025年の建築基準法改正の影響

ここまで、2025年の建築基準法改正の概要をご紹介しました。では、改正法が施行されると、新築やリフォームにどのような影響があるのでしょうか？

メリットとデメリットの観点からご紹介しましょう。

改正で得られるメリット

改正法の施行後は、新築や大規模リフォームを通じて以下の住宅を手に入れられる可能性が高まります。

• 今まで以上に地震に強い
• 少ない電気代で快適な温度環境にできる

もう少し、補足説明をしておきましょう。

▼建物の安全性が向上し、今まで以上に地震に強い家が増える

今回の法改正により、多くの建物構造の耐力が向上します。結果として、建物の安全性も向上し、今まで以上に地震に強い家が増えます。

審査が厳格化されることによって、建築会社による性能のばらつきも少なくなるでしょう。どの建築会社に工事を依頼しても、一定以上の安全性や耐震性が期待できます。

▼省エネ性能が向上し、少ない電気代で快適な温度環境にできる

改正法の施行後は、省エネ性能が高い家も増えるでしょう。省エネ性能が高い家は、電気代を節約しやすく、環境負荷の軽減にも貢献します。

また、構造の安全性と同じく、どの建築会社に工事を依頼しても一定水準以上の省エネ性能が期待できるでしょう。

知っておきたい改正のデメリット

一方、改正法の施行後は、新築や大規模リフォームの際に以下の負担が増える見込です。

• 建築コストの増加
• 家づくりの長期化

もう少し、補足説明をしておきましょう。

▼安全性や省エネ性の向上にともない、建築コストが増加する

改正法の施行後は、建築確認の際に構造や省エネに関する図書など、多くの書類を準備する必要があります。それにともない、書類の作成費用や検査費用が増える可能性があります。

また、省エネ基準に適合させるために、太陽光発電システムなどの費用が増加するケースもあるでしょう。省エネ住宅の建築には補助金制度を利用できる場合がありますので、うまく活用しましょう。

▼建築確認申請にともなう手続きが増加し、家づくりが長期化する

4号特例の縮小により、これまで省略されていた建築確認・検査の一部が今後は必要になります。その結果、申請作業や各種手続きに時間がかかることが想定されます。

工事開始が遅くなるだけでなく、省エネ基準に適合させるために、施工期間全体が延びる可能性もあります。改正法の施行後は、余裕を持った計画と、建築会社との綿密な連携が重要になるでしょう。

2025年の建築基準法改正がリフォームに及ぼす影響

最後に、建築基準法改正がリフォームに及ぼす影響について、もう少し補足説明をしておきましょう。

今回の改正では、新築住宅は比較的影響が少ないと思われます。なぜなら、改正を待たずして、すでに耐震性や省エネ性の高い新築住宅が増えているからです。

一方、リフォームは影響が大きそうです。改正法の施行後は、大規模なリフォームをおこなう際に建築確認の申請が必要になります。たとえば、こんなリフォームは注意が必要です。

• 階段の位置変更
• スケルトンリフォーム
• 主要構造部に及ぶ屋根の葺き替え
• 主要構造部に及ぶ外壁の張り替え

大規模なリフォームをおこなう際に建築確認申請が必要になれば、対応できるリフォーム会社が限定されるでしょう。今までより手間とコストがかかりますので、工事発注者の負担も増えます。

また、現行法の基準を満たせず建て替えもできない「再建築不可物件」は、大規模リフォームが困難になる可能性があります。建築確認申請で非承認となるケースが多いでしょう。

一方、以下のような小規模なリフォームの場合は、引き続き確認申請は不要です。

• 屋根の塗装や葺き材のみの改修
• 外壁の塗り替えや外装材のみの改修
• フローリングの張り替え
• クロス（壁紙）の貼り替え
• 水回り（キッチン・浴室など）の改修

改正法の施行後に大がかりなリフォームをする場合は、建築確認申請や大規模改修に慣れた会社に依頼することが重要です。

まとめ：2025年・改正建築基準法の疑問や不安はコンシェルジュへ

2025年4月に施行される改正建築基準法が、家づくりやリフォームに大きな影響を与えそうです。これから家づくりやリフォームをされる方は、ご不安になられているのではないでしょうか。

法改正により、家づくりやリフォームの手続き、そしてコストの増加が見込まれます。しかし、この改正により、日本の住宅はより安全で快適な住まいになっていくでしょう。

これから新築や大規模リフォームをご検討される方は、法改正をうまく活用して、理想の住まいを手に入れてみてはいかがでしょうか？ご計画の際は、ぜひ私たちコンシェルジュにご相談ください。

実行するなら法改正前がいいのか、それとも法改正後がいいのか、一緒に考えていきましょう。改正法をしっかり理解して、スムーズに手続きを進められる会社はどこか、会社選びをサポートします。

東急株式会社「住まいと暮らしのコンシェルジュ」では、提携する専門家と一緒に、家づくりやリフォームに関するお悩み解決のお手伝いをしております。

改正法施行後の家づくりや大規模リフォームで疑問やご不安がある方は、コンシェルジュへお気軽にご相談ください。リフォームや補助金のセミナー、個別相談会なども開催しております。

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