| 本稿の概要 |
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| ・経営を継続していくうえで大事なのは、相続したアパートの収益が将来も維持できるかどうか ・アパートの収益性が低い場合や管理・運営が困難な場合は、売却する方がよいケースもある ・アパート以外の活用方法や相続放棄などの長所・短所も理解しておくと、相続後の選択肢が広がる |
アパートを相続すると、多くの方が「経営を継続するか、売却するか」で悩まれます。そんなときは、まず《アパートの現状》と《自分の賃貸経営に対する意欲》を確認することが重要です。
また、他の選択肢を調べておくことも大切です。相続放棄も、選択肢となり得るでしょう。意外と選択肢が多いので、それぞれのメリットとデメリットを把握しておくと、判断しやすくなりますよ。
本稿では、アパートを相続した際の「経営継続／売却」の判断基準や、アパート以外の活用方法のメリットとデメリットについて詳しく解説します。ぜひ、最後までチェックしてください。
相続する賃貸アパートは経営すべき？売却すべき？判断基準を解説
アパートを相続したとき、「経営を続けるか、売却するか」はとても大事な判断ポイントです。
経営の継続が向いているケースと、売却が向いているケースをご紹介しますので、あなたが相続されたアパートがどちらに近いかチェックしてみてください。
経営の継続が向いているケース
経営を継続していくうえで大事なのは《相続したアパートの収益が将来も維持できるかどうか》です。たとえば、以下の5つをチェックして、収益が出そうか確認していただくとよいでしょう。
| 立地条件 | 賃貸需要が高いエリアであれば、空室リスクを低く抑えられ、安定した家賃収入が期待できる。 |
|---|---|
| 建物の状態 | 築年数が浅く、人気の設備の整った物件は、空室が出てもすぐに入居希望者を獲得しやすい。 |
| 入居状況 | 入居率が高く、家賃滞納や入居者トラブルなどの問題が少ない場合は、経営を継続しやすい。 |
| ローン残債 | アパートローンが完済されている、あるいは団信で完済できる場合は、収益性が高くなる。 |
| 収支バランス | 賃料収入が、管理費や修繕費などの支出を上回っているかどうかが重要。 |
この5つの条件がクリアできていると、比較的アパートの経営を続けやすいでしょう。
ただし、アパート経営を継続するには、オーナー自身の以下の状況も考慮する必要があります。
- 経営意欲
- アパート経営の知識
アパート経営には、入居者対応や物件の維持管理など、さまざまな業務が発生します。オーナー自身がこれらの業務に積極的に関われる、または管理会社と連携できることが大切です。
また、アパート経営には専門的な知識が必要となる場面もあります。オーナーが賃貸経営に関する知識を持っているか、または専門家と連携できる体制があると、安心して経営を継続できます。
このような条件を確認して、ネガティブな要素が少ないほど経営の継続に向いていると言えるでしょう。
売却が向いているケース
つづいて、売却が向いているケースを確認してみましょう。以下のような条件に当てはまる場合は、売却してしまうほうがいいかもしれません。
- アパートの収益性が低い場合
- アパートの管理・運営が困難な場合
- 相続税の納税資金が不足する場合
アパートの収益性が低い場合は、頑張って経営を続けても赤字になりやすいでしょう。たとえば、こんなケースでは収益性が低くなる傾向があります。
| 築年数が古い | 修繕費の負担が大きくなり、収益を圧迫する恐れがある。 |
|---|---|
| 空室が多い | 賃料収入の減少から、経営の継続が困難になる可能性がある。 |
| 立地条件が悪い | 入居者を見つけることが難しく、空室が長期化するリスクがある。 |
| 家賃滞納者が多い | 収益性の悪化だけでなく、オーナーの負担も大きくなる恐れがある。 |
このような条件がそろっていると、将来的に赤字になる可能性が高まるため、無理に経営を続けるよりも売却を考えたほうがいい場合もあります。
また、オーナーの状況によっては、アパートの管理・運営が困難な場合もあるでしょう。たとえば、以下のような場合です。
- 他に仕事を持っていて、アパート経営に集中する時間がない
- アパートの管理や入居者対応に不慣れで、負担が大きいと感じる
- 入居者同士のトラブルが多く、精神的な負担が大きいと感じる
- 遠方の物件を相続したため、通うのが難しい
相続した財産が不動産に偏っている場合は、相続税の納税資金が不足することもあるでしょう。その場合は、アパートを売却して納税資金をつくるのが有効な手段になることもあります。
他にも、相続人が複数いて遺産分割協議がまとまらない場合は、売却して現金化するほうが公平に分けやすいこともあります。
また「近隣の物件は賃借人がいて稼働しているのに、所有する物件は空室が続いている」という場合は、管理会社を変更する等の見直しが有効かもしれません。
管理会社を見直したい方は、東急株式会社「住まいと暮らしのコンシェルジュ」にご相談ください。
なおアパートを売却する際には、複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。相続税も考慮する必要がありますので、税理士のアドバイスを受けながら進めると安心です。
たとえば、売却のタイミングによっては、相続税の控除（小規模宅地等の特例）が受けられなくなる可能性があります。慎重に進めましょう。
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アパートを相続した際の選択肢と、それぞれのメリット・デメリット
アパートを相続した際、どのような選択肢があるのでしょうか？先述の《経営の継続》や《売却》も含め、おもな選択肢を4つご紹介します。
- 経営を継続する
- 売却する
- 解体して他の活用方法を検討する
- 相続を放棄する
ここからは、選択肢ごとのメリットとデメリットをご紹介します。あなたにピッタリの選択肢を見つけるヒントにしてください。
経営を継続する
まずは、経営を継続する場合のメリットとデメリットから見ていきましょう。
▼経営を継続するメリット
経営を継続する場合のおもなメリットは、以下のふたつです。
- 収入源を得られる
- 資産価値の保全
アパートを経営すると、家賃収入が毎月入ってきます。これが安定していると、生活費や貯金に補填できます。とくに入居率が高い場合は、将来の資産形成にもつながるでしょう。
また、不動産は景気変動に強く、とりわけインフレ時には以下のメリットを享受できる可能性が高いでしょう。
- 貨幣のような価値の下落リスクが少ない
- 家賃の調整をおこなうことで、インフレに応じた収益性を確保できる
- インフレが進むと、借入金の実質的な価値も減少する
上述のようなメリットがあるため、アパートを持っておくと、長期的に資産を保全する手段となり得ます。
ただし、インフレ時には修繕や建て替えのコスト、および金利も上昇するリスクがありますので、一定の配慮が必要です。
▼経営を継続するデメリット
一方、経営の継続にはデメリットもあります。主なものは、以下のとおりです。
- 遺産分割が難しい
- 維持管理の負担
- 赤字転落リスク
アパートは不動産であるため、現金のように簡単に分割できません。誰がアパートを相続するか、遺産をどのように分割するかでトラブルになる恐れがあります。
また、アパート経営には、物件の維持管理や入居者対応などの手間がかかります。賃貸経営の経験がない相続人にとっては、これが大きな負担となる可能性があります。
なお、管理会社に委託すれば、自分の負担をかなり減らせるでしょう。しかし、ゼロにできるわけではありません。委託費用もかかります。
入居者がいなくなる《空室リスク》も、常にあります。とくにアパートが古い場合は、入居者を集めるのが難しく、赤字に転落するリスクも考慮しなければなりません。
また、サブリース（業者が一括で借り上げて、転貸するサービス）契約で空室リスクを下げ、一定の収入を確保する方法もあります。
ただし、適用には一定の基準を設けているケースも多く、会社により賃料設定や契約条件が異なりますので、ご自身に合った管理会社選定をすることがポイントになります。
以上のメリットとデメリットを考慮して、経営の継続の判断することが大切です。
売却する
つづいて、売却のメリットとデメリットをご紹介します。
▼売却する場合のメリット
売却する場合のおもなメリットは、以下のとおりです。
- 遺産分割がしやすい
- 管理等の負担から解放される
売却して現金化することで、遺産分割を公平かつ円滑に進めやすくなります。遺産分割協議でもめそうな場合は、換価分割（売却して現金で分ける方法）が有効な解決策になり得るでしょう。
売却することで、アパートの管理・運営の負担もなくなります。アパート経営の経験がない場合や、本業との兼業が難しい場合は、売却が有効な選択肢になります。
アパートにローンが残っている場合は、売却によってローンを完済できる可能性があります。完済できる場合は、売却することで返済負担から解放されるでしょう。
赤字転落リスクや固定資産税等の納税負担も、心配する必要がなくなります。得た資金を元に、他の事業や投資先への資産活用を検討することも可能です。
▼売却する場合のデメリット
一方、売却には以下のデメリットがあります。
- 収益機会の喪失
- 売却の手間と費用がかかる
- 希望より安い価格での売却もある
- 相続税の控除が受けられなくなる場合がある
アパートを売却すると、毎月得られていた家賃収入がなくなりますので、将来的にアパート経営で得られたはずの利益を失ってしまいます。
また、アパートの売却には《不動産会社への査定依頼、買い手探し、売買契約》などが必要です。《仲介手数料、登記費用、税金 (譲渡所得税など)》などの費用も発生します。
収益性が低い、または赤字のアパートを相続した場合は、売却するのに期間がかかるでしょう。売却の成約価格が希望額より低くなりケースもあります。
また、売却額でアパートローンの残債を完済できない場合は、不足分を預貯金等から支払わなければなりません。
先述のとおり、売却するタイミングは、注意が必要です。相続税申告期限前に売却してしまうと、「小規模宅地の特例」と呼ばれる税控除を利用できなくなります。
この特例を活用すると「貸付事業用の宅地」の200㎡までの部分は、課税価格を50%減額して計算できます。ただし、申告期限までその宅地を保有して、貸付事業を継続している必要があるのです。
売却を検討する際には、これらのデメリットや注意点を理解したうえで、慎重に判断することが大切です。
解体して他の活用方法を検討する
つづいて、アパートを解体して他の活用方法を検討する場合のメリットとデメリットをご紹介します。
▼解体して他の活用方法を検討する場合のメリット
アパートを解体して他の活用方法を検討する場合のメリットは、以下のとおりです。
- アパート経営以外の収益機会を創出できる
- より高い収益を得られる可能性がある
アパートを解体して、その土地をいったん更地にすると、アパート経営以外の収益機会を創出できるかもしれません。例をあげてみましょう。
- 単身者が多いエリア ⇒ コインランドリー
- 駐車場需要が高いエリア ⇒ コインパーキング
- 事務所ニーズがあるエリア ⇒ シェアオフィス
また、将来的に戸建て需要が増加する見込みがある地域なら、新たに戸建て賃貸住宅に建て替えることも選択肢になるでしょう。
とくに、家賃収入が減ったり修繕費用が増えたりして収益性が下がっている古いアパートは、土地を別の用途に転換することで、より高い収益を得られる可能性があります。
古いアパートは、修繕が追いつかず、空室が増え、どんどん収益が下がる負のスパイラルに陥ることもあります。解体してリセットすることでこの問題を解消すれば、新しい土地活用に進めるでしょう。
▼解体して他の活用方法を検討する場合のデメリット
アパートを解体して他の活用方法を検討する場合のデメリットは、以下のとおりです。
- 立ち退き交渉や解体工事の手配、解体費用が必要
- 用途の変更手続きが必要になる場合がある
- 収益を減少させるリスクがある
アパートを解体する際、入居者がいる場合は立ち退き交渉をしなければならず、解体工事の手配も必要です。この手続きには、時間と労力がかかるでしょう。
また、解体後に別の活用方法に転用すると、土地に設定された建築基準法上の《用途》の変更が必要になる場合があります。
なお、当該地区で認められていない用途へは変更できません。たとえば、住宅専用地域では、住宅以外への転用が限定されますのでご注意ください。
新たな事業計画がうまくいかず、収益を減少させるリスクもあります。解体後の土地活用で、必ずしもアパート経営以上の収益が得られるとは限りません。
アパートを解体して他の活用方法を検討する場合は、しっかりと需要の見込みを立ててから、実行に移すことが大切です。
相続を放棄する
アパートを相続するのが大変そうなら、相続自体を放棄する方法もあります。ただし、メリットとデメリットをしっかり理解しておかないと、あとで困ることになりかねません。
相続放棄のメリットとデメリットをご紹介します。
▼相続を放棄する場合のメリット
相続を放棄する場合のメリットは、以下のとおりです。
- マイナスの財産を相続せずに済む
- 遺産分割協議に参加する必要がなくなる
相続を放棄すると、アパートのローンやその他の借金などの《マイナスの財産》を相続せずに済みます。借金返済の義務がなくなりますので、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合に有効です。
また、相続放棄をすると、遺産分割協議に参加する必要がなくなります。遺産分割協議ではしばしば意見の対立が発生しますが、そのような協議に参加する手間や精神的な負担から解放されます。
▼相続を放棄する場合のデメリット
相続を放棄する場合のデメリットは、以下のとおりです。
- プラスの財産も全部放棄することになる
- 3か月以内に裁判所で手続きをする必要がある
- 一度相続放棄をすると、原則として撤回できない
相続放棄をすると、借金だけでなく、アパートやその他のプラスの財産も全部放棄することになります。借金を避けてプラスの財産だけをもらう、ということはできないので注意が必要です。
また、相続の開始があったことを知った日から3か月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があります。期限を過ぎると、相続を承認したものとみなされ、相続放棄ができなくなります。
さらに、一度相続を放棄すると、原則として撤回できません (民法 第919条1項)。あとからプラスの財産が見つかった場合でも、相続することができなくなります。
なお、相続放棄の他にも「限定承認」という選択肢もあります。限定承認とは、相続人が相続財産の中でプラスの財産の範囲内でのみ、被相続人のマイナスの財産を引き継ぐ相続方法です。
相続放棄をするかどうかで迷っている方は、私たちコンシェルジュにご相談ください。相続に詳しい弁護士や司法書士と連携して、お客さまのサポートをさせていただきます。
アパートを相続する手続きと各ステップの注意点
最後に、アパートを相続する流れと各ステップの注意点をご紹介します。アパートの相続は、おおむね以下の流れで進んでいきます。
- 相続開始前の準備
- 遺産分割協議
- 準確定申告
- 相続税の申告・納付
- 相続登記（名義変更）
- 入居者への連絡
順番に、詳しく解説していきます。
相続開始前の準備
まず、被相続人（亡くなった方）が遺言書を残していたかを確認します。遺言書がある場合は、遺産分割協議（相続人同士の話し合い）よりもその内容が優先されます。
次に、被相続人が所有していた財産と負債を調べます。
- 財産：不動産、現金、預貯金、有価証券、動産 (自動車、貴金属など)、生命保険金など
- 負債：住宅ローン、その他の借金、未払い金など
アパートローンが残っている場合は、金融機関に相談して、今後の返済計画を確認しましょう。被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合は、保険金でローンが完済されます。
アパートについて、次のようなことを確認しておくのも大切です。
- 相続税評価額
- 現在の経営状況（収益、入居率など）
- 物件の状態（修繕が必要かどうか）
- 周辺市場の状況（需要があるかどうか）
- 入居者との契約内容やトラブルの有無
アパートを相続する際、遺言書の確認とアパートの収益、ローンの状況をちゃんと調べることがとても大切です。しっかりと確認しておきましょう。
遺産分割協議
次に、相続人全員で遺産分割協議をおこない、誰が何を相続するかを話し合って決めます。遺言書がない場合は、この話し合いで時間がかかることがあります。
アパートを共有名義で相続するのは、避けるほうが無難です。アパート経営において、意見の対立や権利関係の複雑化など、さまざまなトラブルが生じる懸念があります。
遺産分割にはいくつかの方法がありますので、ご紹介します。
- 現物分割：アパートをそのまま相続する方法
- 代償分割：アパートを相続する代わりに、他の相続人に金銭を支払う方法
- 換価分割：アパートを売却して、売却代金を相続人で分ける方法
遺産分割協議で決定した内容は、遺産分割協議書として書面に残します。協議書は、金融機関や法務局、税務署などに書類を提出する場面で必要になります。
準確定申告
準確定申告は、亡くなった方の生前の所得に対して、相続人が代わりにおこなう確定申告のことです。亡くなった年の1月1日から亡くなった日までに確定した所得金額と税額が対象となります。
準確定申告は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内におこなう必要があります。この期限は相続税の申告（10か月以内）よりも短いため、注意が必要です。
期限を過ぎると、加算税や延滞税がかかることがありますので、早めに対応しましょう。ご不安な場合は、税理士に相談すると安心です。
相続税の申告・納付
相続税の申告が必要な場合は、相続開始の翌日から10か月以内に申告と納税を行います。
相続税には基礎控除額があり、遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税を支払う必要はありません。基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算できます。
相続税は、現金一括納付が原則です。現金がない場合は、延納や物納が認められる場合があります。
相続税の申告や計算は複雑なため、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。
相続登記（名義変更）
相続登記は、亡くなった方から相続人へ不動産（アパートなど）の名義を変更する手続きのことです。相続登記をすることで、誰が不動産の所有者であるかを法的に明確にできます。
2024年4月1日から相続登記が義務化されているため、不動産の相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料を科せられる可能性があります。
登記を放置しておくと、相続人が増えて権利関係が複雑化することもあるため、早めに手続きしましょう。登記申請は自分で行うことも可能ですが、司法書士に依頼すると負担を軽減できます。
入居者への連絡
相続手続きが進んだら、アパートの入居者への連絡も忘れずに行いましょう。おもな連絡事項は、以下のとおりです。
- 新オーナーの情報
- 賃料の振込先の変更
- 今後の契約や管理体制
まず、新しいオーナーの名前と連絡先を明確に伝えます。これにより、入居者が今後の連絡先を把握できるようになります。入居者の不安を解消し、信頼を保つことにもつながるでしょう。
また、被相続人の口座が凍結されると、入居者が家賃を支払えなくなります。新しい振込先を早めに伝えることが重要です。
旧オーナーとの賃貸契約がそのまま引き継がれることや、今後のリフォーム計画なども触れておくとよいでしょう。入居者が安心して住み続けられるように配慮する姿勢を示すことが大切です。
管理会社に委託している場合は、管理会社と連携して対応を進めていただくとよいでしょう。
まとめ：アパートの相続は、専門家に相談すると安心
会社勤めの方がアパートを相続すると、仕事とアパート経営の両立や家族への負担を考えて「経営を継続すべきか、それとも売却すべきか」と悩まれるでしょう。
そんなときは、まず《アパートの現状》と《自分の賃貸経営に対する意欲》を確認することが重要です。また《他の選択肢》も調べておくと、選択の幅が広がります。
専門家に相談することも、大切です。税務や法律面のリスクを把握したうえで、アパートの活用方法をプロの目線で検討できます。心理的負担も、軽減できますよ。
相続不動産のことでお悩みの方は、東急株式会社「住まいと暮らしのコンシェルジュ」にご相談ください。あなたの状況に合った解決策を、ご提案させていただきます。
税務や法律面のご相談も可能ですので、面倒な手続きをワンストップで解決していただけます。詳しいサービス内容については、以下をご確認ください。
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