私のおうち購入体験談　20代で建売購入、40代で売却から注文建築へ（後編）

一人目の子供の産休が近づいてきたある日、産休・育休手当で毎月の収支はどうなるかについて、夫婦で話し合いました。話は老後の生活資金の話まで及び、私たちは愕然としました。仮に60歳で定年退職し賃貸で９0歳まで暮らした場合、家賃が月々10万円ならば30年間の賃料総額は3,600万円です。年金暮らしの出費を少しでも抑えたいと考えたのはもちろんですが、賃料として巨額のお金を払って手元に何も残らないことにも少なからずショックを受けたのです。

当時主人は25歳。今からならちょうど60歳で35年の住宅ローンを完済できる。
二人で働いている若いうちに自宅を購入したほうがよいのでは？
主人も私も正社員で働いている今のうちに動くべきでは？
子供が生まれても同じように私が働き続けられるかもわからない・・・
などと思いめぐらせ、まずは自分たちでも買える物件があるのかどうかから相談に乗ってもらうつもりで不動産会社へ電話をしました。

不動産会社は、住宅購入についてはまだ何も知らない私たちの話を聞き、いくつかのパターンを示してくれました。
当時二人の年収は合算で700万円ほど。貯蓄はゼロではなかったものの、出産費用としてしばらくは手放したくありませんでした。

不動産会社によると、戸建てを今購入することもできるが、ひとまず安い中古マンションを買い、ある程度貯蓄ができたころにそれを売却して戸建てを購入するという方法もある、と。

しかし夫婦共に戸建てで育ったこともあり、マンションには少し抵抗がありました。というのも、マンションはオートロックシステムなどのセキュリティーがしっかりしている一方で、隣人との関わりが希薄という印象を当時は持っていました。何より自分たちの考えと合わないと感じたのは、毎月納める修繕積立金で行うであろう共用部の修繕を自分たちだけのタイミングでできないことでした。戸建てでも修繕費は発生しますが、家族の事情に合わせて修繕の規模やタイミングを決められます。

それならば、例えば出費のかさむ子供の入学の年はさけようなどいう判断もでき、私たちにはその方が合っていると考えました。
ということで、結局3,000万円台の戸建てをいくつか見てみることになりました。

新築戸建てを数件見たのち、当時住んでいた同じ駅の徒歩圏内に3,000万円台の3階建ての戸建をみつけました。多くを望まない私たち夫婦にとっては申し分のない物件でしたが、実は購入を一度諦めました。200万円位と不動産会社に言われた頭金をすぐには準備できなかったからです。

しかしその数日後、不動産会社から突然電話がかかってきました。頭金100万円だけ準備できれば購入できるようになった、もう一度購入を検討してみないかとのこと。そうこうしているうちに物件価格も100万円値下げされ、親からの資金援助も少し受け、私たちはついにその家を購入しました。

こうして新居を購入し、その一か月後に長女を出産しました。当時の家賃と同等額のローン返済で、より広い居住スペースを得られました。それ以上に、住宅ローンを組む際に団体信用生命保険に加入したことで、債務者の万が一の場合にはそれ以降のローン返済は免除され、残された家族はそのまま同じ家に住み続けられるということが、親になった私たちにとってはとても心強かったです。（後編へ続きます）

そんなご質問にお応えして、私たちが日々お伺いしているご相談の一例をご紹介します。
※個人情報保護の観点より、実際の事例から変更している部分があります。


【ご相談内容】
来年4月に、子供が保育園に入園します。
それまでに家を買おうと思うのですが、何から始めたらいいですか？

保育園の入園にあたり、いつまでに、どんな手続きが必要になるかは、自治体によって様々です。

今住んでいるエリアで、お住まいを購入したい場合は、まず地元自治体、市や区等の情報をチェックしておきましょう！あるいは行政区を変えて引っ越す可能性があるなら、候補エリアの自治体の情報も確認しておくとよいですね。

申し込みには、住民票が要るのか、新居の契約書があればよいのかなど、条件は本当に様々なので、そのあたりを確認してからの方が、安心してお住まいさがしが出来ますよ。

ネットで各自治体のホームページを調べ、昨年はどんなタイミングで動いていたのかを確認しておくのも大切ですね。今年は、諸事情で自治体のスケジュールも変わってくるかもしれませんが、外出しづらい今は、インターネットで情報を集めてみてはいかがでしょうか。

例えば、既に出来上がっている新築戸建・マンションであれば即入居することも可能ですが…今から土地を探して注文住宅を建てる場合、一般的には、ご検討スタートからご入居まで、１年近くもかかります。

また、中古マンション・中古戸建の場合は、売主様とご相談のうえ、ご契約してから概ね２～３か月後以降のお引渡しとなります。

そして、お引渡しを受けてから内装リフォームをする場合、実際に生活を始められるには、リフォーム完成までもう少し時間がかかりますね。リフォーム内容によっても、必要な工事期間は変わります。

お近くの不動産会社に相談する前に、まずは一度、コンシェルジュとご希望条件を整理しながら、我が家の場合は何から始めたらいいのかを、お話してみませんか。お客さまの状況に合わせた進め方をご案内しながら、ご希望に合った不動産会社や物件のご紹介など、お住まい探しをサポートいたします。

このように、基本的なことを、コンシェルジュにいろいろ聞いてからスタートされた方が、スムーズかつ安心して住まいのことをご検討いただけます。ネットでもわからないこと、近隣の物件情報など、役立つヒントがきっとあるはずです。


ご自分のペースでお住まい探しを進めていただけます。
考え始めたら、お気軽に。ご相談は無料です。

住まいを購入する時、住宅ローンを組む方が大半という調査結果があります。
国土交通省の「平成30年度　住宅市場動向調査」によると、注文住宅（新築）取得世帯の79.9%、分需要戸建住宅と分譲マンション取得世帯がそれぞれ72.6%と68.1%、中古戸建住宅と中古マンション取得世帯でそれぞれ54.1%と55.2%が住宅ローンを利用していると回答しています。（一次取得以外も含む）

大きな金額の借入になりますから、無理なく返済できるか心配に思われる方も多いのではないでしょうか。今回からシリーズで資金計画のシミュレーション実例をご紹介します。

住宅ローンの返済はもちろん、人生の三大支出と言われるお子さまの教育資金、ご自身の老後資金も含めて検証していきましょう。

今回ご紹介するAさんご家族はご夫婦とお子さま２人の4人家族。ふらっと見に行った新築物件が気になっています。案内してくれた不動産会社の担当者が「Aさんならローンの借入れは大丈夫ですよ！」と勧めたそうですが、これから子どもの教育費がかかることを考えると、6,000万円という金額は不安があるといいます。
この物件を購入しても問題はないのでしょうか？

■ご家族構成
夫：32歳（年収620万円）
妻：30歳（専業主婦）
長男：3歳
長女：1歳

■購入物件のご要望
6,000万円の新築戸建て

貯蓄：1,500万円
家賃：13.0万円／月(駐車場代含む)
生活費：11.0万円／月
車；所有（10年ごとに買い替え）
お小遣い：夫、妻ともに3万円／月

奥様は現在専業主婦ですが、お子さまが小学校に入学したら扶養の範囲で仕事に就き、ずっと仕事は続けたいとのお考えです。では、無理のない範囲で奥様の年収を年間80万円みておきましょう。お子さまは２人とも高校から私立に進学した場合の想定です。１人あたり約1,500万円の教育費がかかりますから、合計で約3,000万円ですね。また、今後お子さまが成長すると生活費も今のままでは難しいでしょう。お子さまが学生の頃は少し加算しておきましょう。

では、今後の資金計画のグラフを見てみましょう。

年度別収支：物件価格6,000万円の場合

金融資産残高：物件価格6,000万円の場合

上のグラフは年度別の収支を表したもので、横軸は年齢を表し縦軸は収支の各金額を表します。また、赤い折れ線が収入、色別の棒グラフが支出になります。色の内訳は大きくオレンジは生活費、その下のベージュ・茶色が税金・社会保険料、青が住宅ローン、緑が教育資金、ピンクが車の買い替えや旅行・リフォーム費用などの支出になります。
下のグラフは金融資産残高を表し、横軸は同じく年齢、縦軸は金融資産残高の合計を表します。つまり、0を下回ると赤字つまり資金ショートを起してしまいます。


年度別収支のグラフを見ると、お子さま２人が大学生のタイミングでは支出が収入を抜いています。そのため、事前に住宅ローンの繰り上げ返済などをしすぎずに教育資金をしっかり手元に残しておくことが必要です。また、ご主人が60歳のタイミングで定年を迎え、退職金を見込んでいます。定年後に住宅ローンの返済が残っていることが分かりますね。

Aさん家族の場合、ご心配されていた教育資金の捻出という点について必要な時に資金は捻出できそうですが、残念ながらこの計画では老後の資金がショートしてしまうため教育資金を含めての見直しが必要です。老後の生活として年金支給を見込んでいますが、シミュレーションでは夫婦2人の生活で20万円/月の支出をみています。この額は決して贅沢な生活の場合の金額とは言い切れませんから、この支出を削るよりも老後を迎える前に老後資金をしっかり準備しておく方が良いでしょうね。

支出を抑える、もしくは収入を増やすことを検討しましょう。仮に他の条件を変えずに購入する物件価格を△1,000万円とした5,000万円の場合でシミュレーションしてみましょう。その場合のグラフが下記になります。

年度別収支：物件価格5,000万円の場合

金融資産残高：物件価格5,000万円の場合

年度別収支のグラフの青い部分の「住宅ローン」の負担が少なくなり、金融資産残高のグラフでは0を下回ることがなくなりましたね。これなら無理のない資金計画といえます。もし、予算をキープしたいのなら、収入を上げることも検討しましょう。例えば、奥様が現在扶養の範囲の年収ですが、単純計算で60歳までに総収入額を1,000万円増やすことです。例えば、40歳からの20年で1,000万円、つまり年間50万円収入を増やすことも改善案の１つです。ただしその場合、扶養控除もなくなりますし、所得税など収入が増える分の税額も変わります。また外食費や奥様のおこづかいが増えることが予測されますので生活費の見直しも必要になります。

Aさんご夫妻は、シミュレーションをして、漠然としていた予算の感覚が掴めたといいます。老後も安心できる5,000万円を予算に設定して住まい探しを検討していくことになりました。これからどのようにいくら貯蓄をし、いつまでにいくら必要かが分かると安心ですよね。

住まいと暮らしのコンシェルジュでは提携するファイナンシャルプランナーと共に資金計画のシミュレーション（ライフ・プランニング）を実施しております。中立な立場のコンシェルジュと一緒に「無理のない予算」を見つけませんか。初回相談時に資金計画のシミュレーションをご希望の場合は「ライフ・プランニング希望」とお申し付けの上、来店ご希望日の日程候補をいくつかお知らせください。また定期的に「住まいの予算の決め方「個別」住宅資金相談会」を開催しております。こちらからもお申込みいただけます。（リンク先が表示されない場合、次回開催日は未定です。）

こんなお考え、お悩みありませんか？

「戸建てに住んでいると、維持管理が大変…駅近のマンションに引越したいな…」
「今の家が高く売れそうだったら、そろそろ住み替えを考えたいな」
「息子・娘夫婦の住む家の近くに住み替えられたら、何かあったときも安心よね」
「老後資金も気になるし、どうするべき？」

あなたのお悩みに経験豊かなコンシェルジュがおこたえします。
住まいを売却した場合の相場から、住み替えに関わる費用について、住み替え先の物件の候補選び、スケジュールについてもトータルでコンシェルジュがアドバイス・サポートいたします。
じっくりと考えて行きたい方も、すぐに検討を進めたい方もこの機会に是非ご相談ください。
もちろん、建て替えやリフォーム等の選択肢も含め、ご相談いただけます。

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