土地購入時に留意したい前面道路の幅員と方位におけるメリット・デメリット

「注文住宅」を建てたい！と漠然と思うものの、何から始めれば良いのでしょう。

一番気になるのは、どの位予算がかかるのかということではないでしょうか。

一般的に「予算」「エリア」「建物」の3要素のバランスを見ながら、条件を絞ったり広げたりしていきます。
「予算」は、土地の購入費や諸経費、解体が必要な場合は解体費、水道引き込み費用、引越費用や家具・家電購入費用をトータルで考えます。

お住まい後のライフスタイルも含めご家族で話し合い、その「予算」が決まると、「エリア」と「建物」の条件を絞りやすくなります。

まずは土地を探すことから始めますが、建物が建った後のイメージを想像しての土地探しは難しいですよね。

そこで土地を探す時のポイントをお伝えします。

ポイント１　更地（古家のない土地）なのか、古家が建っている土地なのかを確認する。
解体が必要な場合は工事期間も長くなり、解体費用が別途必要になるからです。

ポイント２　その土地にどんな注文住宅が計画できるかを調べる。
建築基準法で定められた用途地域や様々な制限、自治体によって定められた制限を受けることになるからです。

ポイント３　土地（敷地）と前面道路との位置関係「道路付け」の確認をする。
道路付けにより、玄関の位置や間取りが決まってくることもあるからです。

ポイント４　前面道路がどういう道路なのかを確認する。
都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めています。
幅員4ｍ未満の建築基準法上の道路の場合は、道路から建物を後退させて建築しなければいけないなど、建物の広さに大きく影響する部分ですので、十分な確認が必要となります。

さあ、いよいよ住宅の計画です。
購入したい土地が見つかったときは、ハウスメーカーや工務店にご自身のイメージに合った建物のプランニングと概算見積を依頼します。

どんな会社に依頼したらよいのか？住宅資金のシミュレーションから始めたい！
そんな時は、お気軽にコンシェルジュにご相談ください。

住まいと暮らしのコンシェルジュといっても、実際何をしてくれるのか分かりにくいですよね。
今回は「注文住宅（新築／建て替え）」について、具体的にコンシェルジュとの相談の流れをご案内いたします。

土地を購入し、注文住宅を建てたいというご要望の場合、土地選びは非常に大きなポイントになります。
例えばエリアが決まっており「２階建てで広い庭が欲しい」と希望した場合、周辺の多くが３階建てのエリアではなかなか２階建てに合う広さの土地情報が見つからない場合があります。
また、高さ・面積・防火の制限などもあり、それらを理解した上で土地を選ぶ必要があります。
また、土地＋建物の総予算も考慮しなければなりません。コンシェルジュでは予算決め、土地選びからスタートし、トータルでサポートしますので安心して検討を進めることができます。

建て替えのご相談の場合
「建て替えたら今より広くできる？」
「賃貸併用にできる？」
「予算いくらあれば建て替えできる？」といったご相談からプランを提案し、徐々に具体的な検討へ進めることもできます。
建築士の資格を持ったコンシェルジュもおりますので、経験を元に費用やプランの目安などお伝えできる場合がございます。最初は漠然としたご要望でも構いません。提携の建築会社各社にヒアリングをしてプランの方向性を決めるところからコンシェルジュがお手伝いします。

注文住宅の場合、建築会社により木造や鉄骨造など構造もさまざまですし、構造や保証などの基準も異なります。そのためプランも幅広くなり、どれを選べばよいか迷ってしまう方もいらっしゃいます。コンシェルジュは中立な立場で、お客様のご要望の優先順位を整理し、会社選定のポイントとなる要素をお伝えし安心して検討を進められるようサポートします。

例えば、お見積でA社が3,000万円、B社が3,500万円で提示したとします。A社の方が安価に見えますが、選定している商品グレードをB社に揃えたらA社は4,000万円になり金額が逆転した、というケースや、10年後、20年後の保証延長にかかる費用まで考えたら金額が逆転したというケースもよくあります。それらをコンシェルジュが分かりやすくご説明しますのでご安心ください。

工事が進む中でご不安な点や困ったことがありましたら、お引渡しまでサポートします。

都内にお住まいのA様。お子様が生まれるのをきっかけに、住まいをどうするか、とご相談にいらっしゃいました。
当初はマンション購入を検討していらっしゃいましたが、都内は価格が高く、ご夫婦で安心して買える価格だと、手狭になってしまう、ということが分かり、ご家族でご相談された結果、ご実家を二世帯にしてご両親様と一緒に住もう、という方針に決まりました。
そこで問題になったのが、ご要望はリフォームで叶うのか、建替えした方がいいのか。
実際にどのように検討を進めたのかご紹介いたします。

コンシェルジュより、提携しているハウスメーカー・工務店などの建築会社、リフォーム会社をそれぞれご紹介し、リフォームがいいのか、建替えがいいのか、同時に検討を進めました。事前に下記ポイントをご説明させていただき、まだ方針を検討する段階なので、1社ずつご紹介しそれぞれの案を検討しました。

■法的に建替えのできる土地か
建築基準法や条例の改正で「建替えることのできない土地」になってしまうことがあります。
道路の幅や、道路が敷地に接している長さが足りない、などがよくありますので注意が必要です。

■建替えた場合、建物の広さが十分に確保できるか
建築基準法や条例の改正で「今より小さな家しか建たない条件になってしまった場合」です。建蔽率・容積率が変わってしまったり、道路が狭く、セットバックといって道路に土地を提供する必要があり、土地が小さくなってしまったりすることもあります。

建築会社は、土地や道路などの法的条件をお調べくださり、ご希望に合った間取りのご提案と概算の費用のご提示をしてくださいました。
リフォーム会社は、実際にご実家を現地調査・耐震診断をしていただき、プランのご提案、お見積りのご提示をしてくださいました。

検討の結果、A様の場合は、リフォームの費用が思ったよりも高額になってしまい、またご両親様のスペースが十分に取れないことが分かり、今回は建替えでお話を進めよう、ということになりました。

方針が決まりましたので、今度は建替えの会社をどこにするか、ご検討をスタートします。
すでにご紹介させていただいた1社に追加して、2社ご希望の会社をお選びいただき、ご検討を進めます。
各社とも、趣向を凝らしたご提案をしてくださり、二世帯住宅ならではのいろいろなアイデアが出てきました。
ご両親様世帯、A様世帯、それぞれのお考えが、なかなかまとまらない時も、コンシェルジュが間に入り、ご希望を整理するお手伝いをさせていただきました。

最初にご相談をいただいてから、5か月ほどかかりましたが、ご両親様、A様ご夫婦それぞれがご納得のいくご計画ができ、建築会社を決めることができました。

住まいと暮らしのコンシェルジュでは、お住まいをどうするか方針を決める最初から、お手伝いをしております。お困りの際はぜひご相談ください。

最近お客様からのお問合せで増加傾向にあるのが、両親や祖父母など、親族の所有する土地に、子（孫）であるお客様が「家を建てたい！」というものです。

「核家族」というフレーズは今やすっかり使われなくなりました。世の中、特に都市部において大多数が「核家族」となっています。核家族化が進むというよりは、世帯のほとんどが核家族になってきたいま、今度は親世帯と子世帯が「近居」「同居」「完全分離二世帯」で暮らす、はたまた「職住接近」など、住まい方もご家庭の事情に合わせて様々な呼び名がうまれるまでになりました。

また、働く環境も時代の流れの中でずいぶんと変わり、ほとんどのご家庭はご夫妻共働いているのも当たり前の世の中に。家事・育児を考えると親世帯を含めて多くの人数で効率よく分担しようと考えるのは、当然の流れかもしれませんね。そういった事情もあるのでしょうか、
「親名義の土地に、新築を考えています。」
「祖母が遺してくれた古家をリフォームしようか、新築しようか迷っています。」
このようなご相談が十年ほど前に比べて多くなったように思います。

家を建てたいと思っているところへ、親御さんから「土地を使っていいよ。」と言われれば、こんなにありがたいことはないですよね。
　そこで 【親の土地を借りるのはタダでしょうか?】という疑問が出てきませんか。
「そりゃぁ、家族なので当然タダでしょ!? まぁ、固定資産税くらいは払ってもいいけど。」
このように考える方が多いのではないでしょうか？　まったくのタダはやっぱりちょっと申し訳ない、気持ちとして少しくらい払ってもいいかな、そう考えるのも尤もですね。
正解は、親御さんの土地を借りるのはタダでも問題ありません。そして、まったく逆に相当の権利金と地代をきちんと支払うことも問題ありません。問題は「贈与税」と「相続税」です。

親御さんの土地を借りて、新築をする時にまず押さえておきたい税金は大きく二種類。
「贈与税」と「相続税」です。

まず「贈与税」についてみていきましょう。土地を無償で借りることを「使用貸借」といいます。この場合、金銭の授受がないことが大事です。使用貸借の場合は贈与とみなされないので「贈与税」も掛かりません。逆に中途半端な額の地代を支払うと「使用貸借」とは認めてもらえず「賃借権」という権利が発生。その「賃借権」を不当に安い金額（≒相場より安い地代）で得ているものとされます。相場の権利金や地代より安価となる支払い金額は贈与とみなされてしまいます。親御さんに「せめてもの気持ち」と支払った地代が、思わぬ形で課税対象とされることもありますから要注意です！

次に「相続税」です。先ほどはタダで土地を使用することで、贈与税がかからない、というお話をしました。子が権利金・地代も支払わず「使用貸借」とした場合、賃借権が発生しないことから贈与とはみなされません。では相続の時はどうでしょう。

通常、他人（第三者）に貸借している土地であれば、権利金や地代を受け取ります。そうすると当然借地権が発生し、土地の相続税評価は下がります。評価額に対して税率がかけられるので、評価が下がれば相続税も低く抑えられます。しかし、使用貸借の場合は、借地権が発生しているとはみなされないため、親の自用地（借地ではない）として評価することになるため、相続税評価額も高額になりがちです。話が煩雑になるのでここには詳しく述べませんが、「借地は自用地よりも相続税評価が低い」ことは覚えておいてくださいね。

ご自身の場合、どこに重きを置いて土地活用を考えるべきか？ 土地の評価、相続人の数、相続財産の内容と評価など、考慮すべき点はたくさんあります。コンシェルジュでは定期的に【税理士による「個別」税務相談会】を各店で実施しております。中立の立場で税理士が、お客様のご相談に応じます。

「親の家に土地を建てる」場合、気にしなければならないのは税金だけではありません。ローンを組む時も注意が必要です。また「どんな家を建てる?」「どこに頼むのがいい?」「そもそも家を建てる時、ほかの人はどんなことを気にする?」など、なんとなく気になっているけれど、どこに聞いたらいいかわからない！　そんなこんな、ぜひコンシェルジュにご相談ください。