路線価から見る東急線（世田谷線）

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2020/01/20

路線価は毎年7月1日に国税庁より公示されます。これは土地等を評価する際に使用されるもので、同地点の路線価を過去と比較することで、その土地の動向を窺い知ることができます。今回発表された2019年と4年前の2015年を比較し、沿線の動向を探ってみましょう。
なお、データ抽出条件は以下の通りです。各駅前の5路線（道路）を商業地・住宅地の区別はせずに抽出しています。なお、それぞれの抽出比率は駅により異なります。商業地と住宅地は一般的に商業地の値が大きくなりますので、数値の大きい駅は駅前に商業施設が多く存在する傾向にあり、数値の小さい駅は駅徒歩圏内に多くの住宅街が存在する傾向にあると言えます。

前回までは田園都市線・東横線・大井町線・目黒線・池上線・東急多摩川線を取り上げました。シリーズ最後の第７回は世田谷線を探ります。

世田谷線の歴史

まず、簡単に世田谷線の歴史についてご紹介します。
1925年に三軒茶屋駅～世田谷駅間が玉川電気鉄道により開業します。同年、下高井戸駅まで延伸され、1938年に玉川線の名称となり、1969年に世田谷線に名称変更されるまで長く親しまれます。世田谷線は2両編成という東急線の中でもコンパクトな構成で今も路面電車の名残を残して運行しています。

画像／三軒茶屋駅　1966年

画像／80形連結車　1980年

2019年と2015年の路線価《上昇率》

2015年と2019年の路線価を比較し、上昇率をグラフ化したものが下記です。

世田谷線内で突出した値の駅はなく、13%～18%の間にほぼ全駅が収まり、上昇率1位の西太子堂駅のみ20%を超えています。1位の西太子堂駅と2位の三軒茶屋駅は、田園都市線内で取り上げた三軒茶屋駅の再開発による地価上昇が要因と考えられます。また、三軒茶屋から西太子堂駅にかけてのエリアは東京都が制定した「住宅市街地整備計画」の整備地区・重点整備地区内になっています。そのため、道路拡張が進んだり、住宅建て替え需要が増えたりと街の活性化につながったものと考えられます。
第3位の下高井戸駅は、京王線の連続立体交差事業が検討されており、これから駅前の商店街を含めて整備されていくと街の雰囲気も変わっていくかもしれません。また、三軒茶屋駅周辺と同様、下高井戸駅周辺も「住宅市街整備計画エリア」として制定されています。

画像／三軒茶屋駅　2014年

画像／下高井戸駅周辺

2019年と2015年の路線価《最大値》

次に、各駅の路線価の最大値について探ります。

第1位の三軒茶屋駅は第2位の下高井戸駅の約2倍の値です。3位以下は500,000～600,000円／㎡のわずか100,000円／㎡の差しかありません。これは前回の東急多摩川線にも近い誤差で、東急多摩川線同様に世田谷線も沿線内の住環境がある程度統一されていること言えるのではないでしょうか。三軒茶屋駅周辺は商業地域ですが、それ以外は高層建物の少ない住宅街のエリアであることも特徴です。そのため、大規模な開発が難しく今後しばらくは大きな環境変化は起きにくいのではないかと想定されます。